別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大館 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大館 -4 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.
鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 14,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大館市南神明町６２番
｢南神明町７－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
、倉庫等が混在する
住宅地域		 南西6m市道 水道、下水 大館

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   250 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東大館駅、中学校が徒歩圏内
に位置する、旧来からの区画
整然とした住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ大館駅　南方

2.8km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した住宅地域であり、当面は現状の住環境等を維持するものと予測する。居住環境も良好な地域で長期の地
価下落から値頃感も生じており、需要は安定的で地価は横這い傾向で推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,740 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を旧大館市街地の住宅地域と判定し、特に代替性の強い圏域を長木川以南の住宅地域と判定した。需要の中
心は市内居住者・通勤者であり、他地域からの流入は少ない。旧来からの既成住宅地域で新興住宅地域と比し発展性に
乏しいが、居住環境は良好で長期間の地価下落から値頃感が生じたこともあり、地価は横ばい傾向にある。土地は３０
０㎡程度で５００万円台、新築戸建住宅は２，０００万円台前半が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の戸建住宅が支配的な既成住宅地域であり、収益性よりも居住の利便性・快適性が重視されることから土地価格に
見合う賃貸市場が形成されておらず、収益価格は低位に算出された。他方、比準価格は市場性を反映した価格であり、
本件では規範性の高い大館地区の取引事例を採用し、要因間の補修正も適切に行うことができた。以上より、比準価格
を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大館 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,200 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[124.2]		 [102.0]
100		 16,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大館市における高齢化率は依然として高く、
居住の利便性により住宅需要は二極化してい
る。


戸建住宅の他、一部アパート等も見られる既
成住宅地域であり、地域要因に格別の変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大館 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調大
館Ｖ
-3		 大館市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北3m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,240)
b Ｒ０６公大
館Ｂ
-12		 大館市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7.5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c Ｒ０５調大
館Ｂ
-28		 大館市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
d Ｒ０５調大
館Ｒ
-3		 大館市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西12m市道、
北4.5m、
二方路
（都） １住居

(60,200)
e Ｒ０５調大
館Ｒ
-1		 大館市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5.5m市道、
北2.5m、
二方路
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,645  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[  78.7]
16,028 		 100
[  97.0]
16,524 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
16,900 
b (　           ) 
16,108  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.0]
18,099 		 100
[ 108.2]
16,727 
17,100 
c (　           ) 
16,888  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
16,768 		 100
[ 100.0]
16,768 
17,100 
d (　           ) 
15,759  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  74.4]
21,880 		 100
[ 130.0]
16,831 
17,200 
e (　           ) 
14,606  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.3]
17,747 		 100
[ 105.0]
16,902 
17,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -25.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     17,000 円／㎡]  



大館 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,620,542 
756,174 
2,864,368 
2,765,880 
98,488 		 （　0.9692）
95,455 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,948,061 円　　　　（　      6,740 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大館 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 124.21 Ｗ2 248.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   289 ㎡     12.4 m x   23.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 敷地内に４台分の平面駐車場を配置したファミリータイプ（専有面積約５７㎡、２ＬＤＫ×４戸）のアパート。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 内階段・廊下等があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
124.21 
92.0 
114.28 
1,295 
147,993 		 1.0  147,993 
1.0  147,993 

 2～ 2		 住宅
124.21 
92.0 
114.28 
1,321 
150,964 		 1.0  150,964 
1.0  150,964 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
248.42 
92.0 
228.56 

298,957 		 298,957 
298,957 
⑨年額支払賃料        298,957 円　×　12ヶ月　＝　       3,587,484 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     228.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,587,484 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       186,574 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,544,910 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           298,957 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,840 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          298,957 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          72,792 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,620,542 円　　　　（　        12,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
大館Ｐ
　　　　-1		 1,222  
(   1,194) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,293 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,324 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,295 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
大館Ｖ
　　　　-2		 1,382  
(   1,382) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,396 
c Ｒ０５調（賃）
大館Ｖ
　　　　-1		 1,213  
(   1,213) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,284 
大館 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 175,500 円  　　　　     35,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 186,574 円  　　　        3,731,484　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      245,700 円  　　　　     35,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       105,300 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,100 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         756,174 円　（　　　　　　         2,617 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　     248.42 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,765,880 円  
（　　　　　         9,571 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,620,542 円      
②総費用 756,174 円      
③純収益　①－② 2,864,368 円      
④建物等に帰属する純収益 2,765,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 98,488 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 95,455 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          330 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,948,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,740 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大館 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大館市南神明町６２番
 4103000789491-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大館 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大館 -4 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　吉田　寛史   TEL.
鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 14,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大館市南神明町６２番
｢南神明町７－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
、倉庫等が混在する
住宅地域		 南西6m市道 水道、下水 大館

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   250 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ東大館駅の背後に位置す
る、区画整然とした住宅地域
である。		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ大館駅南方

2.8km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として熟成しており、利用状況は今後も現状で推移するものと思われる。区画整然とした住宅地域であ
り、新築住宅も増加し安定的な需要が見込まれることから、地価は今後も堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      4,970 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧大館市街地の住宅地域であり、特に長木川以南の既成住宅地域との代替競争関係が強い。中心となる需
要者は、旧大館市内の居住者や就労者である。人口減少や高齢化により市内の住宅地需要は総じて減退しているが、新
興住宅地や住環境に優れる既成住宅地域の需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は３００㎡で
５００万円程度、新築戸建住宅は総額２，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性のある複数の取引事例から求められており、実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は当該地域が自
用の住宅地取得を目的とした取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視して価格形成されており、
投下資本に見合う収益が見込まれないため、低位に求められた。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価
格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大館 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,200 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[123.4]		 [102.0]
100		 16,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少や少子高齢化の進行により住宅地需
要は減退しているが、新興住宅地や住環境に
優れる地域では、需要は堅調である。


旧来からの既成住宅地域で、地縁的選好性を
有する居住者以外の需要は少ない地域であっ
たが、改善されつつあり北部では新築住宅が
増加している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大館 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４公大
館Ｅ
-14		 大館市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南西8.5m、
角地
（都） １中専

(70,200)
b Ｒ０５公大
館Ｅ
-24		 大館市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
c Ｒ０５調大
館Ｂ
-28		 大館市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
d Ｒ０５調大
館Ｂ
-30		 大館市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5m市道、
北4m、角地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,124  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.8]
16,878 		 100
[ 100.0]
16,878 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
17,200 
b (　           ) 
19,937  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
19,937 		 100
[ 123.6]
16,130 
16,500 
c (　           ) 
16,888  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
16,768 		 100
[  98.9]
16,954 
17,300 
d (　           ) 
7,983  		 100
[  80.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.3]
12,004 		 100
[  76.0]
15,795 
16,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     17,000 円／㎡]  



大館 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,283,106 
688,900 
2,594,206 
2,521,600 
72,606 		 （　0.9692）
70,370 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,436,122 円　　　　（　      4,970 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大館 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.10 Ｗ2 230.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   289 ㎡     12.4 m x   23.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約５１㎡で、２ＬＤＫの住宅４戸を有する共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 内階段・内廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
115.10 
89.2 
102.68 
1,305 
134,000 		 1.0  134,000 
1.0  134,000 

 2～ 2		 住宅
115.10 
89.2 
102.68 
1,325 
136,000 		 1.0  136,000 
1.0  136,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
230.20 
89.2 
205.36 

270,000 		 270,000 
270,000 
⑨年額支払賃料        270,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,240,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     205.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,240,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       169,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,214,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           270,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,565 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          270,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          65,741 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,283,106 円　　　　（　        11,360 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５調（賃）
大館Ｖ
　　　　-1		 1,213  
(   1,213) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,277 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,334 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,305 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
大館Ｖ
　　　　-3		 1,663  
(   1,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,386 
c Ｒ０６公（賃）
大館Ｖ
　　　　-1		 1,199  
(   1,174) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.5]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,313 
大館 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 169,200 円  　　　        3,384,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        7,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      224,000 円  　　　　     32,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        96,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         688,900 円　（　　　　　　         2,384 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     230.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,521,600 円  
（　　　　　         8,725 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,283,106 円      
②総費用 688,900 円      
③純収益　①－② 2,594,206 円      
④建物等に帰属する純収益 2,521,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 72,606 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 70,370 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          243 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,436,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       4,970 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大館 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大館市南神明町６２番
 4103000789491-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考