別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横手 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横手 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横手市駅前町９２２番
｢駅前町１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 538  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度利用地区


(100,400)
不整形
3:1		 事務所

Ｓ2		 中低層の店舗事務所
ビルの多い駅前の商
業地域		 西16m県道、南側道 水道、下水 横手

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 隣接地域と一体で市街地再開
発事業が進行中の駅前商業地
域		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ横手駅北東方

160m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 現在、令和７年の完成に向けて市街地再開発事業が進行中であり、発展的にすると予測する。新型コロナの５類
引き下げにより人流や商況は回復傾向にあり、地価は横這いで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横手市を中心に隣接市町に存する商業地域及び住商混在地域一円、特に横手地域の中心商業地域との代替
競争関係が強い。需要者の中心は店舗、事務所等を展開する県内外の法人である。周辺では建築工事の施工ミスからテ
ナントの入居が遅れているが、長期間遊休不動産であったビルも事業により整備予定で、駅前商業地としての優位性の
回復が期待される。業種、業態により必要な画地規模も様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗、事務所等が多い商業地域で、店舗等の賃貸需要が少ないことから収益価格は資料の精度や説得力の面でや
や劣る。一方、比準価格は代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、地区内での立地条件や市場動向等も的
確に反映している。以上より、本件では実証的でより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横手 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 92.1]		 [100.0]
100		 28,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、個人消費や
不動産市場はコロナ禍前の状態までは回復し
ておらず、商業地は取引、賃貸とも成約は少
ない。

人流や商況は回復傾向にあり、市街地再開発
事業が進行中で、駅前商業地としての優位性
の回復が期待され、地価は下落から横這いに
転じている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横手 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公横
手Ｗ
-8		 横手市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東28m国道、
南5m、角地
（都） 商業

(100,400)
b Ｒ０５調横
手Ｌ
-22		 横手市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北17m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
c Ｒ０５調横
手Ｌ
-11		 横手市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
北7.5m、角地
（都） 商業

(100,400)
d Ｒ０５調横
手Ｌ
-12		 横手市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e Ｒ０５公横
手Ｊ
-1		 横手市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北7.7m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,826  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 103.0]
28,740 		 100
[  98.0]
29,327 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,300 
b (　           ) 
27,143  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
27,143 		 100
[  92.2]
29,439 
29,400 
c (　           ) 
44,061  		 100
[ 120.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 124.8]
29,333 		 100
[ 100.0]
29,333 
29,300 
d (　           ) 
22,694  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
24,837 		 100
[  84.7]
29,323 
29,300 
e (　           ) 
18,938  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
23,483 		 100
[  81.2]
28,920 
28,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 隣地取引

 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,300 円／㎡]  



横手 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、また近時の適切な造成事例の収集も困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,309,345 
3,070,635 
11,238,710 
10,772,400 
466,310 		 （　0.9438）
440,103 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      8,150,056 円　　　　（　     15,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横手 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 305.19 Ｓ3 915.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
高度利用地区
 100 ％   400 ％   400 ％   538 ㎡     46.5 m x   15.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階ブロック貸し店舗（２部屋）、２・３階ブロック貸し事務所（各３部屋）の貸ビルを想定。敷地内には平面駐車場６台を配置。 ⑦有効率　  69.0 ％
の理由		 内階段、内廊下があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
305.19 
66.1 
201.86 
2,244 
452,974 		 3.0  1,358,922 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
305.19 
70.5 
215.07 
1,966 
422,828 		 3.0  1,268,484 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
305.19 
70.5 
215.07 
1,906 
409,923 		 3.0  1,229,769 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
915.57 
69.0 
632.00 

1,285,725 		 3,857,175 
0 
⑨年額支払賃料      1,285,725 円　×　12ヶ月　＝　      15,428,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     632.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,428,700 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,586,070 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,274,630 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,857,175 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,715 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,309,345 円　　　　（　        26,597 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０４公（賃）
横手Ｈ
　　　　-2		 1,497  
(   1,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
2,348 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,244 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０３公（賃）
横手Ｌ
　　　　-1		 2,128  
(   2,123) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,128 
c Ｒ０２公（賃）
横手Ｇ
　　　　-3		 1,625  
(   1,621) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
2,281 
横手 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 705,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 793,035 円  　　　       15,860,700　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,184,400 円  　　　　    141,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,070,635 円　（　　　　　　         5,708 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 141,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     915.57 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0764     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 ×  35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,772,400 円  
（　　　　　        20,023 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,309,345 円      
②総費用 3,070,635 円      
③純収益　①－② 11,238,710 円      
④建物等に帰属する純収益 10,772,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 466,310 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 440,103 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          818 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,150,056 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横手 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横手市駅前町９２２番
 4104010000542-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横手 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横手 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山田　光栄   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横手市駅前町９２２番
｢駅前町１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 538  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度利用地区


(100,400)
不整形
3:1		 事務所

Ｓ2		 中低層の店舗事務所
ビルの多い駅前の商
業地域		 西16m県道、南側道 水道、下水 横手

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 横手駅東口近くの店舗、事務
所ビルが多い地域で、再開発
事業に期待がかかる商業地域		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ横手駅北東方

160m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅付近の既成商業地域で市街地再開発事業により変化の過程にある。商圏人口の減少や郊外型店舗への顧客流出
等の影響から商況は思わしくないが、当事業への期待等から地価は横ばいで推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横手市内を中心に隣接市に存する商業地域及び住商混在地域一帯で、特に横手地域内の既成商業地域との
代替競争関係が強い。主な需要者は店舗等を展開する県内外の法人である。商圏人口の減少や駅西地区を中心とする郊
外型店舗への顧客流出等から、依然として当該地域の需要は弱いものの、進行中の駅東地区再開発事業による活性化が
今後期待される。業種、業態により必要とされる画地規模も様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺事例のうち規範性の高い事例を採用して求めており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格である。
一方、収益価格は標準地の収益性を適切に反映した価格であるが、自用の店舗等が多い商業地域で、店舗等の賃貸需要
が少ないことから資料の精度や説得力の面で劣る。以上より、本件では実証的でより説得力の高い比準価格を重視し、
収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横手 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 92.1]		 [100.0]
100		 28,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかに回復しているが、物価上
昇等の影響により個人消費や不動産市場は未
だ回復しておらず、売買、賃貸とも成約は少
ない。

郊外型店舗への顧客流出等からかつての賑わ
いはないものの、進行中の市街地再開発事業
に期待があり、地価は横ばいに変わった。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横手 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４調横
手Ｌ
-62		 横手市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
南7.5m、西6m、
三方路
（都） 商業

(100,400)
b Ｒ０４公横
手Ｌ
-14		 横手市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西22m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c Ｒ０５調横
手Ｌ
-11		 横手市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
北7.5m、角地
（都） 商業

(100,400)
d Ｒ０４調横
手Ｌ
-53		 横手市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
（都） ２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,256  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  94.5]
30,316 		 100
[ 100.0]
30,316 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,300 
b (　           ) 
24,109  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,844 		 100
[  88.2]
27,034 
27,000 
c (　           ) 
44,061  		 100
[ 120.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.6]
29,350 		 100
[ 100.0]
29,350 
29,400 
d (　           ) 
24,449  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
24,013 		 100
[  84.0]
28,587 
28,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 隣地取引

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,300 円／㎡]  



横手 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,875,971 
2,552,205 
9,323,766 
8,862,400 
461,366 		 （　0.9438）
435,437 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      8,063,648 円　　　　（　     15,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横手 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 240.00 Ｓ3 720.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
高度利用地区
 100 ％   400 ％   400 ％   538 ㎡     46.5 m x   15.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は貸店舗２部屋、２・３階は貸事務所（各３部屋）の貸ビルを想定。敷地内には平面駐車場１０台を配置。 ⑦有効率　  78.9 ％
の理由		 内階段、内廊下があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
85.0 
204.00 
2,097 
427,788 		 3.0  1,283,364 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
240.00 
75.8 
182.00 
1,782 
324,324 		 2.0  648,648 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
240.00 
75.8 
182.00 
1,678 
305,396 		 2.0  610,792 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
720.00 
78.9 
568.00 

1,057,508 		 2,542,804 
0 
⑨年額支払賃料      1,057,508 円　×　12ヶ月　＝　      12,690,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     568.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,690,096 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,317,010 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,853,086 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,542,804 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,885 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,875,971 円　　　　（　        22,074 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０２公（賃）
横手Ｇ
　　　　-3		 1,625  
(   1,621) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
2,124 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,102 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,097 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０４公（賃）
横手Ｈ
　　　　-2		 1,497  
(   1,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
2,079 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横手 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 580,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 658,505 円  　　　       13,170,096　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      974,400 円  　　　　    116,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,552,205 円　（　　　　　　         4,744 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0764     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 ×  35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,862,400 円  
（　　　　　        16,473 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,875,971 円      
②総費用 2,552,205 円      
③純収益　①－② 9,323,766 円      
④建物等に帰属する純収益 8,862,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 461,366 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 435,437 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          809 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,063,648 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横手 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横手市駅前町９２２番
 4104010000542-0000
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備考