別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横手 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横手 -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山田　光栄   TEL.
鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 19,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横手市婦気大堤字谷地添５６番４
 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北西6.3m市道 水道、下水 横手

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 横手地域の市街地南西方、県
道「横手東由利線」の東側背
後に位置する住宅地域		 街

路		 基準方位　北６．３
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ横手駅南西方

1.0km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模開発の分譲地が多い既成住宅地域で特段の変動要因はないため、現状を維持すると予測する。商業施設等
に近く、利便性が高いことから需要は多く、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横手地域の住宅地域一円で、特に駅西地区に位置する住宅地域との代替競争関係が強い。主な需要者は市
内居住者や通勤者であるが、近年、周辺市町からの転入者も見受けられる。当地域は主要な幹線道路や商業施設に近く
、その利便性から相応の需要が認められる。また、周辺で小規模開発の分譲が開始されるなど土地取引が活性化してい
る。土地は２００㎡前後で５００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円台前半が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺事例のうち規範性の高い事例を採用して求めており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格である。
一方、収益価格は地域の標準的な数値を採用して求めており、標準地の収益性を適切に反映した価格であるが、元本価
値に見合った賃料を徴収することが困難な地域であること等から比準価格に比べ低位に求められた。以上より、本件で
は比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横手 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     22,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 92.1]		 [100.0]
100		 24,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかに回復している。少子高齢
化、人口減少により、住宅需要は低調である
が、横手地域は住環境が良好な住宅地域に需
要が根強い。

快適性・利便性が高い駅西地区の住宅地域で
あり、小規模開発が盛んで、周辺の空地等は
なくなりつつあること等から地価は上昇を続
けている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横手 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公横
手Ｗ
-19		 横手市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
（都） ２中専

(70,200)
b Ｒ０６公横
手Ｗ
-20		 横手市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
c Ｒ０５公横
手Ｗ
-3		 横手市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d Ｒ０５公横
手Ｗ
-9		 横手市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m道路、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e Ｒ０６公横
手Ｗ
-4		 横手市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南9.5m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,049  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
24,001 		 100
[ 100.0]
24,001 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
24,000 
b (　           ) 
22,417  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
25,032 		 100
[ 100.0]
25,032 
25,000 
c (　           ) 
22,936  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,097 		 100
[  95.0]
24,313 
24,300 
d (　           ) 
24,502  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
24,026 		 100
[  98.9]
24,293 
24,300 
e (　           ) 
25,916  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
24,985 		 100
[ 108.1]
23,113 
23,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,400 円／㎡]  



横手 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,859,111 
343,728 
1,515,383 
1,371,120 
144,263 		 （　0.9692）
139,820 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,853,469 円　　　　（　     14,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横手 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.10 Ｗ2 132.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     11.9 m x   16.9 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 重層長屋（３ＬＤＫ・６６．１０㎡）２棟を想定。駐車場４台分。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層長屋のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
66.10 
100.0 
66.10 
1,118 
73,900 		 1.0  73,900 
1.0  73,900 
一括
 1～ 2		 住宅
66.10 
100.0 
66.10 
1,118 
73,900 		 1.0  73,900 
1.0  73,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
132.20 
100.0 
132.20 

147,800 		 147,800 
147,800 
⑨年額支払賃料        147,800 円　×　12ヶ月　＝　       1,773,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,773,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　        95,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,821,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           147,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,404 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          147,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          35,987 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,859,111 円　　　　（　         9,249 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５公（賃）
横手Ｗ
　　　　-2		 1,016  
(   1,015) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,195 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,143 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,118 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５公（賃）
横手Ｗ
　　　　-1		 1,017  
(   1,015) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,071 
c Ｒ０６公（賃）
横手Ｊ
　　　　-6		 1,343  
(   1,342) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,163 
横手 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,000 円  　　　　     17,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 57,528 円  　　　        1,917,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        7,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      121,800 円  　　　　     17,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        52,200 円  　　　　     17,400,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,400 円  　　　　     17,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         343,728 円　（　　　　　　         1,710 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 128,000 円／㎡　×　     132.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,371,120 円  
（　　　　　         6,821 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,859,111 円      
②総費用 343,728 円      
③純収益　①－② 1,515,383 円      
④建物等に帰属する純収益 1,371,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 144,263 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 139,820 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          696 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,853,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横手 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横手市婦気大堤字谷地添５６番４
 4104000289438-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横手 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横手 -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.
鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 19,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横手市婦気大堤字谷地添５６番４
 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北西6.3m市道 水道、下水 横手

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 横手地域の市街地南西方、県
道「横手東由利線」の東側背
後に位置する住宅地域		 街

路		 基準方位　北６．３
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ横手駅南西方

1.0km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 概ね熟成した住宅地域で、当面現状を維持すると予測する。商業施設等に近い利便性や総額面から相応の需要が
認められ、また周辺地域でも土地取引が活性化してきており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧横手市内の住宅地域一円で、特に奥羽本線より西側に位置する住宅地域との代替競争関係が強い。需要
者の中心は市内居住者や通勤者であるが、周辺市町からの転入者も散見される。総額面や商業施設等に近い利便性から
相応の需要が認められ、また近年周辺の分譲地等においても土地取引が活性化してきている。土地は２００㎡前後で５
００万円程度、新築の戸建住宅は２，５００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の賃貸物件も見られるが、新規供給は遊休地活用や節税目的が中心で採算性が低いこと等から、収益価格は
低位に試算された。比準価格は代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格
である。本件では、自用の戸建住宅に関する取引が多く、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域の特性に留意
し、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横手 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     22,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 93.1]		 [100.0]
100		 24,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、市内中心部の
住宅地の地価は横這い乃至は上昇傾向にある
が、外延部の住宅需要は依然弱含みで推移し
ている。

発展的である駅西地区においては新興分譲地
のみならず、商業施設の集積や工業団地の充
実等もあり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横手 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公横
手Ｗ
-19		 横手市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
（都） ２中専

(70,200)
b Ｒ０６公横
手Ｗ
-20		 横手市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
c Ｒ０６公横
手Ｗ
-4		 横手市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南9.5m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
d Ｒ０６公横
手Ｗ
-21		 横手市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
e Ｒ０６公横
手Ｓ
-2		 横手市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 西7m市道、
北8m、角地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,049  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
24,001 		 100
[ 100.0]
24,001 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
24,000 
b (　           ) 
22,417  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
25,032 		 100
[ 100.0]
25,032 
25,000 
c (　           ) 
25,916  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
24,985 		 100
[ 103.0]
24,257 
24,300 
d (　           ) 
23,730  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
23,265 		 100
[  95.0]
24,489 
24,500 
e (　           ) 
23,896  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
22,977 		 100
[  94.1]
24,418 
24,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,400 円／㎡]  



横手 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  近時の適切な造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,839,092 
340,010 
1,499,082 
1,355,360 
143,722 		 （　0.9692）
139,295 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,842,755 円　　　　（　     14,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横手 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.10 Ｗ2 132.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     11.9 m x   16.9 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 重層長屋（３ＬＤＫ・６６．１０㎡）を２棟想定、敷地内には平面駐車場４台を配置。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層長屋のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
66.10 
100.0 
66.10 
1,105 
73,041 		 1.0  73,041 
1.0  73,041 
一括
 1～ 2		 住宅
66.10 
100.0 
66.10 
1,105 
73,041 		 1.0  73,041 
1.0  73,041 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
132.20 
100.0 
132.20 

146,082 		 146,082 
146,082 
⑨年額支払賃料        146,082 円　×　12ヶ月　＝　       1,752,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で十分担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,752,984 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　        94,849 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,802,135 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           146,082 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,388 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          146,082 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          35,569 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,839,092 円　　　　（　         9,150 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
横手Ｊ
　　　　-4		 1,079  
(   1,078) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,090 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,130 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,105 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
横手Ｗ
　　　　-3		 992  
(     969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,102 
c Ｒ０５調（賃）
横手Ｌ
　　　　-5		 1,377  
(   1,376) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]
1,197 
横手 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,000 円  　　　　     17,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 56,910 円  　　　        1,896,984　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        7,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      120,400 円  　　　　     17,200,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        51,600 円  　　　　     17,200,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,200 円  　　　　     17,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         340,010 円　（　　　　　　         1,692 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 126,000 円／㎡　×　     132.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,355,360 円  
（　　　　　         6,743 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,839,092 円      
②総費用 340,010 円      
③純収益　①－② 1,499,082 円      
④建物等に帰属する純収益 1,355,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 143,722 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 139,295 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          693 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,842,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横手 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横手市婦気大堤字谷地添５６番４
 4104000289438-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考