令和6年1月15日　提出 能代 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能代 -5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平岡　為義   TEL.

鑑定評価額 4,850,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能代市二ツ井町字下野家後４７番１ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東7m市道 水道 二ツ井 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   190 ｍ、南   220 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 公民館、中学校に近接する既 成住宅地域 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ二ツ井駅南東方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移するものと思われる。ただ、人口減少などにより宅地需要 が減退しているために、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二ツ井地区の住宅地域。需要者の中心は同地区の居住者及び同地区に地縁性を有する居住者である。安定 した雇用を期待できる企業が少ないために、若年層を中心に人口が流出しており、併せて高齢化も進んでいる。そのた めに宅地需要は減退し、一方で、同じ要因により空家や空地が増加しており、需給のバランスが崩れている。土地は４ ００㎡弱で４００～５００万円程度、新築の住宅２０００～２５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算し ない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以て、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能代 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,600 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [101.0] 100 [ 94.0] [103.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等により宅地需要が減退しているた めに需給のギャップが顕著であり、地価は下 落している。 一般的要因を受け、当地域の地価も下落して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％