令和6年1月15日　提出 秋田 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 9-5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充   TEL.

鑑定評価額 200,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市御所野湯本２丁目１番２外 ｢御所野湯本２－１－２｣ ②地積 　(㎡) 14,917   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 配送センター等が建 ち並ぶＩＣに近い工 業地域 北西22m市道、南西側道 水道、ガス、下水 四ツ小屋 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   750 ｍ、南   320 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 流通業務施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 「秋田新都市産業団地」内の 流通業務施設が立地する工業 地域 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅南東方 3.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 既に成熟した流通業務施設地域であり、現状のまま推移するものと予測する。当地域は供給は少ないが、交通の 利便性が良いため引き合いがあり、地価は今しばらく上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、秋田県内全域の工業地域で、特に流通業務系の工業地と代替性が認められる。需要者は、秋田県 内に拠点を有する流通関連企業等が中心である。社会経済情勢等の変化からネット通販市場は年々拡大傾向にあり、流 通関連企業も成長している。そのため、ＩＣ、空港に近い当地域に対する需要は高い。なお、工業地は用途、規模が様 々であることから、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃貸市場が成立していないため、 収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場 性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記 のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,530 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [ 57.5] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響からネット通販市場の拡大 により物流業界の工業地に対する投資意欲は 旺盛である。 流通業務関連の用地として利便性が優れてい るほか、前記一般的要因の影響もあることか ら、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％