令和6年1月15日　提出 秋田 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 9-3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.

鑑定評価額 336,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市御所野湯本５丁目１番２外 ｢御所野湯本５－１－２｣ ②地積 　(㎡) 50,906   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.2 工場兼事務所 大規模工場や事業所 に空地も見られる工 業地域 北西16m市道、四方路 水道、ガス、下水 四ツ小屋 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   630 ｍ、南   470 ｍ、北   530 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 「御所野ニュータウン」内に 整備された大規模工業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅　南東 方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ニュータウン内に計画的に造成された工業団地であり、現状を維持すると予測する。販売は完了しているが、御 所野地区は立地の優位性から、底堅い需要があり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的に秋田県内の工業地域一帯の圏域。需要者の中心は県内外の法人である。全国的なネット通販の拡 大から、物流関係の引き合いを中心に食品、医療関係等の需要も認められる。当該工業団地はＩＣや空港に近い立地の 優位性から、需要は底堅く、供給が少ない状態が続いている。業種、業態により必要とされる画地規模も様々であるこ とから、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場、事業所が大半を占める工業地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。 比準価格は代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。以上より、 本件では自用目的での取引が大半である地域の特性を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,530 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [115.7] [100.0] 100 6,640  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、自治体による 補助金や税制での優遇制度の充実もあって、 設備投資は製造業を中心に一段と増加してい る。 ＩＣや空港に近い立地条件から、物流業を中 心に底堅い需要が認められ、地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。なお、四方路によ る効用増は無く、形状による減価は不要と判 断した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％