令和6年1月15日　提出 秋田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 9-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　藤田　雅彦   TEL.

鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,680 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 6,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市土崎港相染町字浜ナシ山６番２９ ②地積 　(㎡) 16,531   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場、運 輸関連営業所が多い 工業地域 南東15m市道 水道 土崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   350 ｍ、北   850 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    17,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 製造、物流関連の企業の多い 「秋田港産業団地」内の工業 地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ土崎駅北西方 2.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、利用状況は当面現状維持で推移すると予測する。工業地域に対する需要の高ま りを見せる中、供給は少なく、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,680 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県内の工業地域一帯で、特に秋田市内の沿岸部の工業地域との代替性が強い。需要者の中心は、県内外 の製造、製材又は物流関連の企業である。多数の企業が集積する大規模工業団地で、秋田港に近い立地や従業員確保の 容易性から、県内工業地域の中での優位性が認められ、現在は分譲、貸付は終了している。需要の中心価格帯は、画地 規模が一様でなく、業種も様々であることから見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場等が大半を占める地域で、適切な工業用施設の賃貸事例の収集は困難であり賃貸想定に実現性がないため、 収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不 動産市況を適切に反映した実証的な価格であり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥 当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,530 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業の国内回帰の動きやＥコマースの市場 拡大を背景に、用地取得検討等の動きが見ら れ、工場用地や物流施設用地の需要は高まっ ている。 港湾、市街地近接の立地の良い工業地域で、 分譲、貸付は終了しており、地域要因の変動 は特に見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％