令和6年1月15日　提出 秋田 5-25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-25 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.

鑑定評価額 31,900,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市御所野地蔵田２丁目１番５ ｢御所野地蔵田２－１－５｣ ②地積 　(㎡) 714   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 店舗 Ｓ1 店舗、医院、事務所 等が建ち並ぶ商業地 域 東20m市道、三方路 水道、ガス、下水 四ツ小屋 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   230 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 「イオンモール秋田」の西側 市道沿いに店舗、事務所等が 建ち並ぶ商業地域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 イオンモ－ルに隣接する商業地域であり、当面現状を維持すると予測する。当該地域は供給が少ない一方で、需 要は底堅く、また背後の住宅地の地価水準との接近もあり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市郊外の商業地域及び商住混在地域一帯で、特に幹線街路沿いの商業地域との代替競争関係が強い。 需要者の中心は店舗等を展開する県内外の法人及び個人事業者である。県内最大のショッピングセンターの西側に位置 することから、車両の通行量が多く、供給の少なさも相俟って需要は底堅いものがある。業種、業態により必要とされ る画地規模も様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算できなかった。比準価 格は幹線街路沿いの事例を中心に採用して求めたもので、地区内での立地条件や市場動向を反映した実証的な価格であ る。以上より、本件では自用目的での取引が大半である地域の特性を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 5-18                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 83.6] [102.0] 100 44,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、個人消費や 不動産市場はコロナ禍前の状態までは回復し ておらず、商業地は取引、賃貸とも成約は少 ない。 県下有数規模の大型ＳＣの隣接地域で、供給 が少ない一方で、需要は底堅く、地価は横這 いからやや上昇傾向に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％