令和6年1月15日　提出 秋田 5-21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-21 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市寺内後城５７番１２外 ｢寺内後城２１－３０｣ ②地積 　(㎡) 998   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 土砂災害警戒区域 1:3 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、店舗等が見 られる国道沿いの商 業地域 南西22m国道 水道 土崎 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 背後に崖地が近接する画地も 見られる国道７号沿いの商業 地域 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 ＪＲ土崎駅南方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域で、当面現状を維持すると予測する。背後に崖地が近接し、中央分離帯により車両の進 入に難があるものの、交通量が多く、地価の低廉化も影響し、地価は今後やや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市郊外の商業地域及び商住混在地域一円で、特に幹線街路沿いの路線商業地域との代替競争関係が強 い。需要者の中心は店舗等を展開する県内外の法人である。背後に崖地が近接し、面的な広がりが制約され、店舗等の 連たん性や集積度は低い地域である。但し、車両の通行量が多く、地価の低廉化も影響し、相応の需要が認められる。 業種、業態により必要とされる画地規模も様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、営業所等が多い商業地域で、賃貸市場が未成熟であり、標準的な賃貸建物の想定や適正賃料の把握が困難 なことから、収益還元法は適用できなかった。比準価格は代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動 向を反映した実証的な価格である。以上より本件では、自用目的での取引が大半である地域の特性を考慮し、比準価格 をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、個人消費や 不動産市場はコロナ禍前の状態までは回復し ておらず、商業地は取引、賃貸とも成約は少 ない。 立地条件から他の路線商業地域に比べ市場競 争力は劣るが、総額面等から相応の需要が認 められ、地価は横這いからやや上昇傾向に転 じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％