別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-201 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　千田　幸紀   TEL.
鑑定評価額 40,200,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市東通仲町４５３番
｢東通仲町３－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 512  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2.5		 店舗

Ｓ2		 低層店舗のほか、駐
車場等が見られる商
業地域		 西20m市道 水道、ガス、下水 秋田

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅東口に近接した商業地域 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ秋田駅東方

300m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅東口近接の立地的優位性を活かし発展的に推移すると予測する。水害の被害はあったものの、閉店は特段見ら
れず、立地的稀少性から需要が減ることはなく、地価の上昇基調は続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田市中心部及びその周辺に位置する商業地域。需要者は県内の中小規模の法人が中心であるが、住宅利
用であれば個人も認められる。秋田駅東口周辺は水害の被害はあったが、撤退や閉店は見られず、店舗開店の回復は早
く、また立地的優位性から多様な用途利用が可能な点も需要減に至らない理由と考える。画地規模や業種によって取引
価格も様々であることから、需要の中心となる価格帯を把握することが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事業用賃貸市場は低迷している状況下、建築費の上昇や空室等が見られる供給過剰もあり、土地を取得してからの事業
用賃貸経営は投資採算性が厳しいことからも、収益価格は低位に試算されたと考える。一方、比準価格は代替競争関係
にある事例から求められた市場性を反映した実証的価格である。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,500 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.9]		 [100.0]
100		 77,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が持ち直しつつある中で、物価高や国際
情勢などの不安定状況もあり、事業用不動産
投資への活発な動きまでは至っていない。


駅東口周辺では水害の被害を受けたが、店舗
の再開への動きが早く、駅前立地の優位から
根強い需要が見込まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５公秋
田Ｒ
-10		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m県道、
中間画地
近商

(80,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｕ
-18		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m県道、
東4m、角地
近商

(90,200)
c Ｒ０６公秋
田Ｕ
-20		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北18m市道、
東6m、角地
近商

(100,200)
d Ｒ０５調秋
田Ｋ
-21		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西24m県道、
東4m、二方路
２住居

(70,200)
e Ｒ０６公秋
田Ｅ
-22		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24m県道、
北8m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,782  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
76,291 		 100
[  97.0]
78,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
78,700 
b (　           ) 
41,579  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  79.8]
58,935 		 100
[  76.0]
77,546 
77,500 
c (　           ) 
81,823  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
80,155 		 100
[  99.6]
80,477 
80,500 
d (　           ) 
87,011  		 100
[ 120.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
72,509 		 100
[  88.3]
82,117 
82,100 
e (　           ) 
51,175  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
50,082 		 100
[  63.6]
78,745 
78,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,000 円／㎡]  



秋田 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,197,306 
2,253,600 
7,943,706 
6,290,670 
1,653,036 		 （　0.9715）
1,605,924 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     29,739,333 円　　　　（　     58,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 252.00 Ｓ2 504.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   512 ㎡     14.5 m x   35.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に店舗、２階に事務所、平置駐車場８台を想定。 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 内階段・廊下等の共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
252.00 
93.7 
236.00 
2,201 
519,000 		 3.0  1,557,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
252.00 
81.0 
204.00 
1,760 
359,000 		 3.0  1,077,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
504.00 
87.3 
440.00 

878,000 		 2,634,000 
0 
⑨年額支払賃料        878,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,536,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         768,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,536,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         768,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,130,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,173,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,634,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,706 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,197,306 円　　　　（　        19,917 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５公（賃）
秋田Ｐ
　　　　-1		 2,171  
(   2,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]
2,308 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,207 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,201 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
秋田Ｒ
　　　　-7		 1,265  
(   1,264) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 60.0]		 100
[110.0]
2,130 
c Ｒ０５公（賃）
秋田Ｊ
　　　　-2		 2,280  
(   2,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
2,182 
秋田 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 415,500 円  　　　　     83,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 565,200 円  　　　       11,304,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      309,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      797,700 円  　　　　     83,100,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        83,100 円  　　　　     83,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,100 円  　　　　     83,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,253,600 円　（　　　　　　         4,402 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     504.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,290,670 円  
（　　　　　        12,286 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,197,306 円      
②総費用 2,253,600 円      
③純収益　①－② 7,943,706 円      
④建物等に帰属する純収益 6,290,670 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,653,036 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,605,924 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,137 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,739,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市東通仲町４５３番
 4100000154165-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-201 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.
鑑定評価額 39,900,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市東通仲町４５３番
｢東通仲町３－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 512  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2.5		 店舗

Ｓ2		 低層店舗のほか、駐
車場等が見られる商
業地域		 西20m市道 水道、ガス、下水 秋田

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 秋田駅東口ロータリーに近接
する商業地域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ秋田駅東方

300m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 秋田駅東口に近接する商業地域であり、利用状況は現状維持。なお、昨夏の豪雨被害が見られ懸念された時期も
あったが、発展的な駅東地区でかつ駅近接という好立地条件から需要は多く、地価は当分上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田市中心部の商業地域とそれに準ずる地域で、特に駅東地区商業地域との代替性が高い。需要者の中心
は店舗事務所利用目的の県内外の法人である。豪雨被害があった地域で暫くの間休業せざるを得なかった施設等もあり
、需要減退を懸念する声もあったが、駅近接で高い集客力が見込める地域で稀少性もあり、需要回復は比較的早いと思
料する。なお業態や画地規模が様々であり、需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的の法人等が需要の中心である。秋田駅東口に近接しているが、アパートや駐車場も混在し、商業用賃貸収
益を目的とした取引は少ない。比準価格は、規範性の高い取引事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実
証的な価格である。他方、収益価格は賃貸市場の未成熟さや想定要素を多く含み相対的に説得力は劣る。よって、本件
では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,500 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.8]		 [100.0]
100		 77,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少や国際経済情勢等の懸念材料はある
が、県内経済は回復傾向にあり、市中心部で
マンションやホテル建設、主要道路沿いの出
店等が継続。

豪雨被害期間の収益減や市場様子見等から、
年間上昇率の鈍化は認められるが、少なくと
も前期半年間は、安定した需要があり地価は
上昇。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｕ
-20		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北18m市道、
東6m、角地
近商

(100,200)
b Ｒ０５調秋
田Ｊ
-20		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m県道、
西8m、角地
近商

(100,200)
c Ｒ０６公秋
田Ｕ
-18		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m県道、
東4m、角地
近商

(90,200)
d Ｒ０６公秋
田Ｊ
-24		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南18m市道、
東16m、西4m、
三方路
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,823  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
80,155 		 100
[  99.6]
80,477 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,500 
b (　           ) 
61,842  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
61,604 		 100
[  77.6]
79,387 
79,400 
c (　           ) 
41,579  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  79.8]
58,935 		 100
[  76.0]
77,546 
77,500 
d (　           ) 
57,705  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
56,697 		 100
[  72.7]
77,988 
78,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,000 円／㎡]  



秋田 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,547,286 
2,103,402 
7,443,884 
5,760,770 
1,683,114 		 （　0.9438）
1,588,523 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     29,417,093 円　　　　（　     57,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 228.00 Ｓ2 456.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   512 ㎡     14.5 m x   35.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、駐車場１０台を想定 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 内階段・内廊下があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
228.00 
94.5 
215.40 
2,165 
466,341 		 3.0  1,399,023 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
228.00 
85.0 
193.80 
1,732 
335,662 		 3.0  1,006,986 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
456.00 
89.7 
409.20 

802,003 		 2,406,009 
0 
⑨年額支払賃料        802,003 円　×　12ヶ月　＝　       9,624,036 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     409.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,624,036 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,058,404 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,525,632 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,406,009 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,654 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,547,286 円　　　　（　        18,647 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５公（賃）
秋田Ｐ
　　　　-1		 2,171  
(   2,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[110.0]
2,210 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,170 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,165 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
秋田Ｏ
　　　　-1		 2,514  
(   2,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
2,095 
c Ｒ０５調（賃）
秋田Ｊ
　　　　-1		 2,982  
(   2,974) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[150.0]
2,204 
秋田 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 380,500 円  　　　　     76,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 529,202 円  　　　       10,584,036　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      311,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      730,500 円  　　　　     76,100,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        76,100 円  　　　　     76,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,100 円  　　　　     76,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,103,402 円　（　　　　　　         4,108 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     456.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,760,770 円  
（　　　　　        11,252 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,547,286 円      
②総費用 2,103,402 円      
③純収益　①－② 7,443,884 円      
④建物等に帰属する純収益 5,760,770 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,683,114 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,588,523 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,103 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,417,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市東通仲町４５３番
 4100000154165-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考