令和6年1月15日　提出 秋田 5-19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-19 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　大河　康隆   TEL.

鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市外旭川字小谷地３０番１外 ②地積 　(㎡) 3,848   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 地区計画等 1:1.5 店舗 Ｓ1 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 西25m県道、三方路 水道、下水 秋田 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   180 ｍ、南   350 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 郊外型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  76.0 ｍ、規模　　     3,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋田北ＩＣへのアクセス道路 沿線の路線商業地域 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 ＪＲ秋田駅北西方 6.3km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 商業地域として熟成しており、土地の標準的使用は当面現状のまま推移すると予測。当該地域における商業地需 要は底堅く、地価は中期的に上昇傾向を継続する可能性が高い。 (3)最有効使用の判定 郊外型店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、秋田市街地の路線商業地域で、特に外旭川地区との代替競争関係が強い。需要者の中心は、県内 外の企業や大規模資本の法人等である。大規模郊外型店舗等の顧客誘引施設が集積しており、オーダーリース方式を中 心とした出店需要は多い。業種により画地規模が多様で、需要の中心価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の沿道施設等が大半を占める路線商業地域であるため、民間の不動産賃貸資料がなく、収益価格は試算できなかっ た。比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市場価値を適切に反映しており、信頼性に問題はない 。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 5-18                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 88.0] [102.0] 100 42,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋田市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向 。路線商業地域及び中心商業地域に対する需 要は回復傾向。大半の既存商業地域は衰退中 。 秋田市街地北部に所在する路線商業地域で、 イオンを主体とした大規模開発計画や卸売市 場再開発があり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に特段の変動要因は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％