令和6年1月15日　提出 秋田 5-18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-18 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市山王臨海町４１番外 ｢山王臨海町２－１０｣ ②地積 　(㎡) 590   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 特別用途地区 (70,200) 台形 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ5 店舗、営業所、事務 所等が混在する路線 商業地域 西22m国道 水道、下水 秋田 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    15 ｍ、南   400 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 主要幹線道路が交差する臨海 十字路に近接し、車両通行量 は多いが、中央分離帯がある 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 ＪＲ秋田駅西方 4.5km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線国道ながら中央分離帯がネックで競争力はやや劣り、利用状況は当面現状維持。ただ、市内路線商業地域に 対する需要回復と地価上昇の影響等を受け、当地域もまた当面の間は僅かながらも上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の路線商業地域を中心に、周辺地区の普通商業地域等を含む。需要者の中心は県内外の各種法人であ る。幹線国道で交通量は多いが、中央分離帯による出入の不便さがネックで、路線商業地域としての競争力はやや劣る 。ただ、市内全般に路線商業地域に対する需要が回復し地価上昇のもと、当地域の地価水準にはやや割安感が生じつつ あり、相応の需要が見込める状況にある。なお需要の中心価格帯は、画地規模や用途が様々で見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域に限らず市内路線商業地域は自用の店舗が中心で賃貸物件は極めて少なく、また用途によって建物の規模構造 も様々なことなど、賃貸市場の熟成の程度は低く、収益価格の信頼度は相対的に劣る。一方比準価格は、市内の幹線道 路及び準幹線道路沿いの事例を中心に収集採用し、複数事例が相互に験証する市場性を反映した実証的な価格である。 以上から本件では、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や国際経済情勢等の懸念材料はある が、県内経済は回復傾向にあり、市中心部で マンションやホテル建設、主要道路沿いの出 店等が継続。 地域内及び周辺に格別の変動要因は見当たら ないが、市内路線商業地域への需要回復や地 価上昇の影響を受け、当地域も率は小さいが 上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％