別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-17 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎   TEL.
鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市山王３丁目８８番１外
｢山王３－５－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 788  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:3		 事務所

Ｓ3		 中層の事務所ビル、
店舗等が多い商業地
域		 南11m市道、背面道 水道、ガス、下水 秋田

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 山王地区の商業地域で官公庁
街にも近い		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ秋田駅西方

2.4km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 利用状況は当面、現状維持と予測する。多様な用途を見込むことができ、未利用地も少ない。今後も地価は緩や
かに上昇していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内の商業地域及びそれに準ずる地域で、特に代替性が高いと認められるのは山王地区及びその周辺
の商業地域である。需要の中心は店舗や事務所としての利用を目的とした県内外の法人である。商業地域としての店舗
や事務所の集積度はやや低いものの、官公庁街にも近いことから、共同住宅や駐車場等、多様な用途を見込むことがで
き、同一需給圏内の市場競争力は高い。業種業態によって画地規模が様々で、需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の市場で発生した取引事例に基づく価格を基礎としており実証的である。一方、収益価格は収益性を反
映した価格であるが、自用目的での取引が多い地域であり、賃貸収入等に基づく収益性が重視されておらず、また、元
本価値に見合う賃料の徴収がやや困難な地域であることから収益価格は比準価格に比べて低位に求められた。本件では
、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,500 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.4]		 [102.0]
100		 55,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの感染症法上の位置づけが第５類
へ変更され、行動制限が緩和されたことに伴
い、人流は着実に回復している。


立地条件は良好であり、店舗や事務所のほか
、共同住宅や駐車場としての利用も多い。様
々な用途の需要が見込め、地価は強含み。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｌ
-7		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16m市道、
南西6.5m、
北6m、
三方路
近商

(90,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｌ
-2		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
西10m、
二方路
商業

(90,400)
c Ｒ０５調秋
田Ｍ
-2		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
北32m、
二方路
近商

(90,300)
d Ｒ０６公秋
田Ｊ
-24		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南18m市道、
東16m、西4m、
三方路
商業

(90,400)
e Ｒ０６公秋
田Ｔ
-2		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
北5m、角地
１住居

(86,260)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,718  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
63,402 		 100
[ 105.0]
60,383 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
61,600 
b (　           ) 
42,929  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[  86.7]
62,945 		 100
[ 110.3]
57,067 
58,200 
c (　           ) 
37,748  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[  87.6]
55,318 		 100
[  99.9]
55,373 
56,500 
d (　           ) 
57,705  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
56,472 		 100
[ 106.0]
53,275 
54,300 
e (　           ) 
62,988  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
61,765 		 100
[ 113.3]
54,515 
55,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,200 円／㎡]  



秋田 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,753,370 
3,958,938 
13,794,432 
12,036,300 
1,758,132 		 （　0.9438）
1,659,325 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     30,728,241 円　　　　（　     39,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 294.00 Ｓ3 882.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   788 ㎡     16.2 m x   48.7 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～３階を事務所、平置駐車場２０台を想定 ⑦有効率　  85.5 ％
の理由		 階段、廊下等の共用部分がある
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
294.00 
93.2 
274.00 
2,075 
568,550 		 3.0  1,705,650 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
294.00 
81.6 
240.00 
1,868 
448,320 		 3.0  1,344,960 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
294.00 
81.6 
240.00 
1,764 
423,360 		 3.0  1,270,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
882.00 
85.5 
754.00 

1,440,230 		 4,320,690 
0 
⑨年額支払賃料      1,440,230 円　×　12ヶ月　＝　      17,282,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     754.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,282,760 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,968,276 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,714,484 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,320,690 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,886 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,753,370 円　　　　（　        22,530 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｅ
　　　　-3		 1,184  
(   1,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]
1,928 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,075 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５公（賃）
秋田Ｒ
　　　　-5		 2,333  
(   2,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]
2,351 
c Ｒ０５公（賃）
秋田Ｐ
　　　　-1		 2,171  
(   2,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[116.0]		 100
[105.0]
1,959 
秋田 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 795,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 984,138 円  　　　       19,682,760　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      335,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,526,400 円  　　　　    159,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       159,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       159,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,958,938 円　（　　　　　　         5,024 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 159,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     882.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,036,300 円  
（　　　　　        15,274 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,753,370 円      
②総費用 3,958,938 円      
③純収益　①－② 13,794,432 円      
④建物等に帰属する純収益 12,036,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,758,132 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,659,325 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,106 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,728,241 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市山王三丁目８８番１
 4100000098558-0000
2 　秋田市山王三丁目８８番２
 4100000098559-0000
3 　秋田市山王三丁目８８番３
 4100000098560-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-17 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓   TEL.
鑑定評価額 44,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市山王３丁目８８番１外
｢山王３－５－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 788  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:3		 事務所

Ｓ3		 中層の事務所ビル、
店舗等が多い商業地
域		 南11m市道、背面道 水道、ガス、下水 秋田

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 官公庁街に近い商業地域 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ秋田駅西方

2.4km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地中心部の商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。また、地価は幹線道路に近い立地条件
の良好な地域であることや周辺住宅地価格との均衡により、底堅く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田市の商業地域であるが、特に山王地区や中心市街地の商業地域との代替競争関係が強い。主な需要者
は地元企業や全国に店舗・事務所を展開している県外企業等である。駐車場が多く商業集積のやや低い地域であるが、
周辺に小中学校や食品スーパー等を擁する立地からマンション需要も見込まれる。需要の中心となる価格帯は、業種に
よる個別性が強いことや画地規模がまちまちであることから見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し
て求めた理論的な価格であるが、建築費の高騰や投資額に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。した
がって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,500 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.6]		 [102.0]
100		 54,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市中心部では駅前開発等の波及効果により地
価も上昇傾向で推移しているが、建築費の高
騰や物価高の影響等により、先行きには不透
明感がみられる。

中層の事務所ビル、店舗等が多い商業地域で
あり、地域要因に格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調秋
田Ｒ
-17		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
南6m、二方路
商業

(90,400)
b Ｒ０５調秋
田Ｍ
-7		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ｒ０５調秋
田Ｍ
-8		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
d Ｒ０６公秋
田Ｕ
-5		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,095  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
63,700 		 100
[ 106.0]
60,094 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
61,300 
b (　           ) 
63,805  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
63,805 		 100
[ 113.4]
56,265 
57,400 
c (　           ) 
46,195  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
54,029 		 100
[  99.2]
54,465 
55,600 
d (　           ) 
56,841  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,807 		 100
[ 108.8]
53,131 
54,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,000 円／㎡]  



秋田 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,560,990 
3,714,800 
12,846,190 
11,203,600 
1,642,590 		 （　0.9438）
1,550,276 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     28,708,815 円　　　　（　     36,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 273.00 Ｓ3 819.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   788 ㎡     16.2 m x   48.7 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 敷地内に２０台分の平面駐車場を配置した、１階を店舗、２～３階を事務所として部分貸しする建物を想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 内階段・廊下等があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
273.00 
94.5 
258.00 
2,078 
536,000 		 3.0  1,608,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
273.00 
84.0 
229.25 
1,870 
429,000 		 3.0  1,287,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
273.00 
84.0 
229.25 
1,766 
405,000 		 3.0  1,215,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
819.00 
87.5 
716.50 

1,370,000 		 4,110,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,370,000 円　×　12ヶ月　＝　      16,440,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     716.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,440,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,836,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,524,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,110,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,990 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,560,990 円　　　　（　        21,016 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５調（賃）
秋田Ｒ
　　　　-5		 2,250  
(   2,244) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,250 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,083 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,078 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｌ
　　　　-2		 1,617  
(   1,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,684 
c Ｒ０６公（賃）
秋田Ｒ
　　　　-2		 2,199  
(   2,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,315 
秋田 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 740,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 918,000 円  　　　       18,360,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      340,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,420,800 円  　　　　    148,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,714,800 円　（　　　　　　         4,714 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     819.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,203,600 円  
（　　　　　        14,218 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,560,990 円      
②総費用 3,714,800 円      
③純収益　①－② 12,846,190 円      
④建物等に帰属する純収益 11,203,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,642,590 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,550,276 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,708,815 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市山王三丁目８８番１
 4100000098558-0000
2 　秋田市山王三丁目８８番２
 4100000098559-0000
3 　秋田市山王三丁目８８番３
 4100000098560-0000
4 　
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7 　
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備考