令和6年1月15日　提出 秋田 5-14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-14 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市卸町３丁目１８１番２ ｢卸町３－５－２｣ ②地積 　(㎡) 935   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 建築協定 (90,400) 1:1.2 事務所兼倉庫 Ｓ2 卸売の営業所、事務 所、倉庫が混在する 商業地域 北東13m市道 水道、ガス、下水 羽後牛島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   500 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 卸団地と称される流通業務系 の商業地域 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 ＪＲ羽後牛島駅北西方 1.0km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の利用状況は事務所兼倉庫用地であり、当分の間は現状維持と予測する。中心部では利用状況が特殊である が、一定の引き合いがあり、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 事務所兼倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、秋田市内の商業地域及び商工混在地域で、特に流通業務系の用地と代替競争関係が強い。需要者 は、卸売業、物流業等を主業務とする県内外企業が中心である。営業拠点の統廃合や物流拠点のＩＣ周辺への移転など により当団地の相対的地位は低下ぎみであるが、市街地内にあるため、一定の需要が見込まれる。業種、規模に多様性 が認められるため、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃貸市場が成立していないため、 収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場 動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 5-18                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [173.3] [100.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心商業地及び路線商業地への需要が高まっ ている一方、旧来からの商店街に対する需要 が低くなっている。 卸団地であることから頻繁な取引は見られな い。ただし、撤退も殆どなく、周辺の地価動 向の影響から地価は緩やかながら上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +74.0 行政　　　　　　  -6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％