別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-13 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　千田　幸紀   TEL.
鑑定評価額 40,100,000 円  １㎡当たりの価格 62,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市保戸野通町６３番１外
｢保戸野通町５－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 640  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等
建築協定

(90,400)

1:3		 店舗

Ｓ3		 各種店舗が建ち並ぶ
既成商業地域
 南21m県道 水道、ガス、下水 秋田

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　       690 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 古くに街並みが整備された商
店街		 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ秋田駅北西方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 目立った空地もなく商業地域として熟成しており当面は現状維持と予測。事業用不動産への活発な投資はいまだ
見られないが、画地規模に限らず幅広い需要者が投資し易い価格水準であるため、需要は回復と予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部の商業地域やそれに準ずる周辺商業地域。需要者は中小規模の法人が中心であるが、規模によ
り個人事業者も想定される。コロナ禍で、飲食店を中心に厳しい状況が続いてきたが、当商店街に目立った空地もなく
、背後住宅価格の逆転があり、多用途的な事業展開が可能な価格水準に落ち着いてきている。画地規模や業種によって
取引価格も様々なことから、需要の中心となる価格帯を把握することが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事業用賃貸市場は低迷している状況下、建築費の上昇や空室等が見られる供給過剰もあり、土地を取得してからの事業
用賃貸経営は投資採算性が厳しいことからも、収益価格は低位に試算されたと考える。一方、比準価格は代替競争関係
にある事例から求められた市場性を反映した実証的価格である。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,500 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.9]		 [100.0]
100		 62,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が持ち直しつつある中で、物価高や国際
情勢などの不安定状況もあり、事業用不動産
投資への活発な動きまでは至っていない。


背後住宅地の価格上昇や他の商業地と比較し
て当地域の地価水準により多用途や広い需要
者層が見込まれ、投資し易い状況になってい
る。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｔ
-2		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
北5m、角地
１住居

(86,260)
b Ｒ０６公秋
田Ｌ
-2		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
西10m、
二方路
商業

(90,400)
c Ｒ０６公秋
田Ｋ
-1		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東6m、角地
商業

(100,480)
d Ｒ０６公秋
田Ｊ
-24		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南18m市道、
東16m、西4m、
三方路
商業

(90,400)
e Ｒ０６公秋
田Ｌ
-7		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16m市道、
南西6.5m、
北6m、
三方路
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,988  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
61,887 		 100
[  95.1]
65,076 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
65,100 
b (　           ) 
42,929  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[  88.7]
60,981 		 100
[  95.1]
64,123 
64,100 
c (　           ) 
65,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
62,688 		 100
[ 100.7]
62,252 
62,300 
d (　           ) 
57,705  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
56,472 		 100
[  88.4]
63,882 
63,900 
e (　           ) 
65,718  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
63,402 		 100
[  97.7]
64,895 
64,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,000 円／㎡]  



秋田 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,621,042 
2,782,800 
9,838,242 
8,099,900 
1,738,342 		 （　0.9715）
1,688,799 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     31,274,056 円　　　　（　     48,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 325.00 Ｓ2 650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
建築協定		 90 ％   400 ％   400 ％   640 ㎡     14.8 m x   43.0 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階に部分貸しの店舗を想定した。平置駐車場１２台を配置。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 内階段・廊下等の共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
325.00 
88.5 
287.50 
2,021 
581,000 		 3.0  1,743,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
325.00 
88.5 
287.50 
1,617 
465,000 		 3.0  1,395,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
650.00 
88.5 
575.00 

1,046,000 		 3,138,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,046,000 円　×　12ヶ月　＝　      12,552,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     575.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,552,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,399,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,592,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,138,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,242 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,621,042 円　　　　（　        19,720 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５公（賃）
秋田Ｊ
　　　　-2		 2,280  
(   2,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[110.0]
2,012 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,026 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,021 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５公（賃）
秋田Ｒ
　　　　-5		 2,333  
(   2,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
2,357 
c Ｒ０６公（賃）
秋田Ｅ
　　　　-3		 1,184  
(   1,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
1,709 
秋田 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 535,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 699,600 円  　　　       13,992,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      307,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,027,200 円  　　　　    107,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,782,800 円　（　　　　　　         4,348 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 107,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,099,900 円  
（　　　　　        12,656 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,621,042 円      
②総費用 2,782,800 円      
③純収益　①－② 9,838,242 円      
④建物等に帰属する純収益 8,099,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,738,342 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,688,799 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,639 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,274,056 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市保戸野通町６３番１
 4100000122321-0000
2 　秋田市保戸野通町６４番１
 4100000122324-0000
3 　秋田市保戸野通町６５番１
 4100000122328-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-13 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.
鑑定評価額 40,000,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市保戸野通町６３番１外
｢保戸野通町５－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 640  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等
建築協定

(90,400)

1:3		 店舗

Ｓ3		 各種店舗が建ち並ぶ
既成商業地域
 南21m県道 水道、ガス、下水 秋田

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　       690 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 「通町商店街」と呼称される
、店舗及び街路が整然と配置
された商業地域		 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ秋田駅北西方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの歴史ある既存商店街であり、当面は現状を維持すると予測する。新築物件は少ないものの新規テナン
トも見られ、需要は相応に存する。周辺の商業地価の高まりもあり、地価は上昇傾向に転じている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を秋田市内の商業地域と判定し、特に代替性の強い圏域を保戸野地区、大町地区、中通地区の商業地域と判
定した。需要の中心は小売店舗を営む地元企業、地縁的選好性を有する個人事業主等が想定される。当該商店街では銀
行の支店撤退等もあったが、通町商店街として旧来から知名度が高く、歴史のある街並みで一定の集客力を有する。商
業地の取引は画地規模が一様でなく業種も様々であることから相場観は一様には見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は対象不動産の収益性を反映した価格であるが、低層店舗を中心とし規模や構造等の個別性が強く、土地価格
に見合う賃料水準が形成されておらず低位に算出された。他方、比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。本
件では、保戸野地区の他やや広域に事例を収集したが、要因間の補修正は適切に行われている。よって本件では比準価
格を重視し、収益価格を比較考量として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,500 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 63,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 先行きに対する不透明感はあるものの、県内
景気は持ち直しの兆しがあり、地価は堅調に
推移している。


古くからの既成商業地域であり、商業地の需
要の高まりを背景に地価は上昇に転じた。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｕ
-5		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｔ
-2		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
北5m、角地
１住居

(86,260)
c Ｒ０６公秋
田Ｋ
-6		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
d Ｒ０５調秋
田Ｒ
-18		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
南6m、二方路
商業

(90,400)
e Ｒ０６公秋
田Ｊ
-24		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南18m市道、
東16m、西4m、
三方路
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,841  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,694 		 100
[  91.2]
63,261 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,300 
b (　           ) 
62,988  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
61,887 		 100
[  95.1]
65,076 
65,100 
c (　           ) 
59,671  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
60,149 		 100
[  96.0]
62,655 
62,700 
d (　           ) 
68,095  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
64,133 		 100
[  98.9]
64,846 
64,800 
e (　           ) 
57,705  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
56,472 		 100
[  89.0]
63,452 
63,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,900 円／㎡]  



秋田 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,811,181 
2,621,690 
9,189,491 
7,570,000 
1,619,491 		 （　0.9438）
1,528,476 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     28,305,111 円　　　　（　     44,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 325.00 Ｓ2 650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
建築協定		 90 ％   400 ％   400 ％   640 ㎡     14.8 m x   43.0 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 敷地内に１０台分の平面駐車場を備えた部分貸しの２階建て店舗を想定した。 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 内階段・廊下等があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
325.00 
84.3 
274.00 
1,975 
541,150 		 3.0  1,623,450 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
325.00 
87.7 
285.00 
1,578 
450,000 		 3.0  1,350,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
650.00 
86.0 
559.00 

991,150 		 2,973,450 
0 
⑨年額支払賃料        991,150 円　×　12ヶ月　＝　      11,893,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     559.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,893,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,309,380 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,784,420 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,973,450 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,761 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,811,181 円　　　　（　        18,455 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５公（賃）
秋田Ｒ
　　　　-5		 2,333  
(   2,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
2,357 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,975 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５公（賃）
秋田Ｐ
　　　　-1		 2,171  
(   2,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,078 
c Ｒ０５公（賃）
秋田Ｊ
　　　　-2		 2,280  
(   2,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,808 
秋田 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 500,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 654,690 円  　　　       13,093,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      307,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      960,000 円  　　　　    100,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       100,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       100,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,621,690 円　（　　　　　　         4,096 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,570,000 円  
（　　　　　        11,828 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,811,181 円      
②総費用 2,621,690 円      
③純収益　①－② 9,189,491 円      
④建物等に帰属する純収益 7,570,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,619,491 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,528,476 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,388 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,305,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市保戸野通町６３番１
 4100000122321-0000
2 　秋田市保戸野通町６４番１
 4100000122324-0000
3 　秋田市保戸野通町６５番１
 4100000122328-0000
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備考