別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-12 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.
鑑定評価額 41,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市仁井田本町５丁目５１１番１
｢仁井田本町５－８－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:2		 店舗

Ｓ1		 沿道型店舗が建ち並
ぶ県道沿いの商業地
域		 西20m県道 水道、下水 羽後牛島

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   450 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 接面する県道の対面には小規
模店舗や併用住宅も見られる
路線商業地域		 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ羽後牛島駅南方

2.9km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに存する路線商業地域であり、当面は現状を維持すると予測する。相応に顧客誘因性を有する路線商業
地域であり、需要は堅調であることから地価はやや強含みで推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を秋田市郊外の商業地域と判定し、特に幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域との価格牽連性が強いと判断
した。需要者の中心はロードサイド型店舗の出店を計画する県内外の事業法人が想定される。背後の住宅地域からのア
クセスも良く、顧客誘因性は相応に高い。秋田市内の商業地域は地価上昇傾向にあり、当該地域でも地価は強含みで推
移している。商業地の取引は画地規模が一様でなく業種も様々であることから相場観は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗等が支配的な商業地域で、事業用不動産に係る賃貸事例は業種も様々で個別性も強いことから収益価格の有
する説得力は相対的に劣る。他方、比準価格は市場性を反映した価格である。路線商業地域に係る事例は僅少であり、
地理的に離れた事例も採用したが、要因間の補修正も適切に行い実証的な価格を求めることができた。よって、本件で
は比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,900 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[106.9]		 [100.0]
100		 34,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 先行きに対する不透明感はあるものの、県内
景気は持ち直しの兆しがあり、地価は堅調に
推移している。


背後の住宅需要の高まりから、顧客誘引性も
あり、路線商業地域への需要も堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｊ
-17		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東22m国道、
南4m、二方路
準工

(60,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｇ
-34		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東24m国道、
南東9m、
南西6.6m、
三方路
近商

(90,200)
c Ｒ０６公秋
田Ｊ
-29		 秋田市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m国道、
北東7.4m、
二方路
近商

(90,200)
d Ｒ０５調秋
田Ｗ
-19		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西21m国道、
東4m、二方路
商業

(90,400)
e Ｒ０５調秋
田Ｏ
-30		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m県道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,664  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
38,361 		 100
[ 110.0]
34,874 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,900 
b (　           ) 
25,767  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  72.1]
45,298 		 100
[ 129.8]
34,898 
34,900 
c (　     42,097) 
42,097  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
43,774 		 100
[ 125.7]
34,824 
34,800 
d (　           ) 
40,815  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
40,695 		 100
[ 119.2]
34,140 
34,100 
e (　           ) 
21,306  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  52.5]
41,070 		 100
[ 120.0]
34,225 
34,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -25.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,800 円／㎡]  



秋田 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,690,838 
1,254,759 
4,436,079 
2,891,250 
1,544,829 		 （　0.9421）
1,455,383 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     26,951,537 円　　　　（　     22,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 256.62 Ｓ1 256.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   1,210 ㎡     26.6 m x   45.5 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗一棟貸し、平面式駐車場２０台を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
256.62 
100.0 
256.62 
1,815 
465,765 		 3.0  1,397,295 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
256.62 
100.0 
256.62 

465,765 		 1,397,295 
0 
⑨年額支払賃料        465,765 円　×　12ヶ月　＝　       5,589,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     256.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため、計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,589,180 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       630,918 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,678,262 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,397,295 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,576 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,690,838 円　　　　（　         4,703 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｒ
　　　　-2		 2,199  
(   2,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,852 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,820 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,815 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５公（賃）
秋田Ｐ
　　　　-1		 2,171  
(   2,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,758 
c Ｒ０５調（賃）
秋田Ｊ
　　　　-1		 2,982  
(   2,974) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
2,049 
秋田 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 187,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 315,459 円  　　　        6,309,180　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      316,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      360,000 円  　　　　     37,500,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        37,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,254,759 円　（　　　　　　         1,037 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9421    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     256.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0771     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0615 ×　 35 ％　＋　0.0739 ×  35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,891,250 円  
（　　　　　         2,389 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,690,838 円      
②総費用 1,254,759 円      
③純収益　①－② 4,436,079 円      
④建物等に帰属する純収益 2,891,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,544,829 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,455,383 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,203 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,951,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市仁井田本町五丁目５１１番１
 4100000241645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-12 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.
鑑定評価額 41,100,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市仁井田本町５丁目５１１番１
｢仁井田本町５－８－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:2		 店舗

Ｓ1		 沿道型店舗が建ち並
ぶ県道沿いの商業地
域		 西20m県道 水道、下水 羽後牛島

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   450 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 スーパーや飲食店舗等が建ち
並ぶ秋田市郊外の幹線道路沿
いの路線商業地域		 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ羽後牛島駅南方

2.9km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に特段の変動要因はなく、当面の間、現状を維持すると予測する。交通量が多い市南部の拠点地域であり
、事業所、営業所が見られ、一定の需要が期待される。地価は今後上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市郊外の商業地域及び商住混在地域で、特に幹線道路沿いの路線商業地域と代替競争関係が強い。需要の
中心は店舗等を展開する県内外の法人である。大規模な画地に駐車場を備えた大型ス－パ－、ホ－ムセンタ－等を中心
に、南部区域を営業エリアとする事業所、営業所も多い。立地条件に優れた路線商業地域であることから、集客力があ
り市場競争力は高い。業種により画地規模や取引総額も様々であり、需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗等が多い路線商業地域で、賃貸需要が少なく収益価格は資料の精度や説得力の面でやや劣る。比準価格は幹
線街路沿いの事例を中心に採用して求めたもので、地区内での立地条件や動向も反映している。よって、実証的で説得
力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,900 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 [100.0]
100		 33,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内企業は原材料、燃料価格の高騰により収
益環境は厳しいが、コロナ禍の沈静化に伴い
企業活動が活発化しており、業績は回復傾向
にある。

市南部の住宅地域や背後の大規模な団地を顧
客とする商業地域であり、潜在的な需要は高
い。地価は上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｅ
-22		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24m県道、
北8m、角地
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｇ
-34		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東24m国道、
南東9m、
南西6.6m、
三方路
近商

(90,200)
c Ｒ０６公秋
田Ｊ
-29		 秋田市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m国道、
北東7.4m、
二方路
近商

(90,200)
d Ｒ０６公秋
田Ｊ
-17		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東22m国道、
南4m、二方路
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,175  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
50,380 		 100
[ 140.4]
35,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
35,900 
b (　           ) 
25,767  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  72.1]
45,298 		 100
[ 132.1]
34,291 
34,300 
c (　     42,097) 
42,097  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
43,774 		 100
[ 127.5]
34,333 
34,300 
d (　           ) 
38,664  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
38,361 		 100
[ 108.0]
35,519 
35,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,000 円／㎡]  



秋田 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  近時の適切な造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,590,340 
1,240,260 
4,350,080 
2,837,280 
1,512,800 		 （　0.9421）
1,425,209 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     26,392,759 円　　　　（　     21,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 255.05 Ｓ1 255.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   1,210 ㎡     26.6 m x   45.5 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの平家建店舗を想定。敷地内には平面駐車場２０台を配置。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
255.05 
100.0 
255.05 
1,868 
476,433 		 3.0  1,429,299 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.05 
100.0 
255.05 

476,433 		 1,429,299 
0 
⑨年額支払賃料        476,433 円　×　12ヶ月　＝　       5,717,196 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     255.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,717,196 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       619,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,577,476 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,429,299 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,864 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,590,340 円　　　　（　         4,620 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｒ
　　　　-2		 2,199  
(   2,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]
1,912 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,873 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,868 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-3		 2,115  
(   2,072) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]
1,831 
c Ｒ０５調（賃）
秋田Ｒ
　　　　-5		 2,250  
(   2,244) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,875 
秋田 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 184,000 円  　　　　     36,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 309,860 円  　　　        6,197,196　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      319,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      353,200 円  　　　　     36,800,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        36,800 円  　　　　     36,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,800 円  　　　　     36,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,240,260 円　（　　　　　　         1,025 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9421    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     255.05 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0771     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0615 ×　 35 ％　＋　0.0739 ×  35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,837,280 円  
（　　　　　         2,345 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,590,340 円      
②総費用 1,240,260 円      
③純収益　①－② 4,350,080 円      
④建物等に帰属する純収益 2,837,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,512,800 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,425,209 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,178 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,392,759 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市仁井田本町五丁目５１１番１
 4100000241645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考