令和6年1月15日　提出 秋田 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-11 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.

鑑定評価額 8,650,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市河辺北野田高屋字黒沼下堤下４６番１０外 ②地積 　(㎡) 512   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 2:1 事務所 Ｗ2 事務所、店舗等が混 在する国道沿いの商 業地域 北30m国道、背面道 水道、下水 和田 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   320 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１３号沿いに事務所、営 業所等が見られる路線商業地 域 街 路 ３０ｍ国道 交通 施設 ＪＲ和田駅北東方 400m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域であるが、核となる店舗等は無く繁華性は低い。需要者は限定的であり、商況は低迷し ている。但し、国道の拡幅工事が進行中であり、地価は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内外縁部の商業地域及び住商混在地域を中心に、それらの背後に存する地域に及ぶ。特に河辺・雄 和地域の幹線街路沿いとの代替競争関係が強い。需要者の中心は当該地域に地縁的選好性を有する中小規模の事業者で ある。商業集積度や繁華性は低いものの、国道の拡幅工事が進行中であり、沿線沿いの出店等が期待される。業種、業 態により必要とされる画地規模も様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の事務所、営業所等が多い路線商業地域であり、賃貸物件は見受けられず、また商圏規模や商況等から賃貸需要も 見出せず、賃貸市場は成立していないことから収益価格は試算できなかった。比準価格は、代替競争関係にある事例を 採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。以上より本件では、自用目的での取引が大半であ る地域の特性を考慮し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、個人消費や 不動産市場はコロナ禍前の状態までは回復し ておらず、商業地は取引、賃貸とも成約は少 ない。 商業集積度や繁華性は低いものの、国道の拡 幅工事が進行中であり、地価は下落から横這 いに転じている。 個別的要因に変動はない。なお、二方路によ る効用増は無いと判断した。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％