令和6年1月15日　提出 秋田 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-10 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山陰　逸郎   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市土崎港中央１丁目１２５番１ ｢土崎港中央１－１４－１１｣ ②地積 　(㎡) 528   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3 店舗 Ｗ2 小売店舗、事務所、 医院等が混在する商 業地域 西9m市道 水道、ガス、下水 土崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南   230 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 奥行の深い画地が多い小売店 舗の建ち並ぶ旧来からの商業 地域。 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 ＪＲ土崎駅南西方 1.0km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当面現状維持で推移と予測する。洋上風力事業等インフラ整備の影響からホテル需要は伸びるも地域全体の商業 繁華性は停滞しており、背後地の安定的な住宅需要から、商業地内の地価も横ばいからやや上昇傾向で推移。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を土崎地区を中心とした商業地域及び商住混在地域と判定した。典型的な需要者は土崎地区に地縁的選好性 を有する個人事業者、事業法人が想定される。近隣地域は土崎地区の旧来からの既存商業地域であり、後継者不足によ る閉鎖も目立つが病院等集客性の高い業種も存し一定の引き合いを有する。奥行が深く規模が大きい画地が多い地域で 、業種等により価格は様々であり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用を前提とした利用が多く、閉鎖後も賃貸に回るテナントが少ない等賃貸市場が未成熟であり収益価格は試算で きなかった。比準価格は、対象標準地と代替競争関係にある地域を中心とした取引事例をもとに試算されており、各要 因比較も適切である。本件においては、一般市場性を反映し実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりを決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 92.6] [100.0] 100 33,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかな回復基調にあるも、急激 な物価上昇による実質賃金の低下や不安定な 国際情勢等、個人・企業ともに予断を許さな い状況にある。 背後の住宅地の需要は堅調であり、買回品の 販売を主体とする既存商業地域として安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％