別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-9 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓   TEL.
鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 85,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市中通２丁目２３６番２
｢中通２－１－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,480)

1.2:1		 店舗

Ｓ3		 店舗、営業所等が混
在する仲小路沿いの
商業地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 秋田

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 秋田駅から「エリアなかいち
」に至る間を形成する仲小路
商店街		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ秋田駅西方

600m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地中心部の商業集積地であり、当面は現状を維持するものと予測する。また、新型コロナが５類へと移行し
、通行量も大幅に増加していることから、地価は強含み傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田市の商業地域であるが、特に中通地区との代替競争関係が強い。主な需要者は地元企業や全国に店舗
を展開している県外企業等である。仲小路商店街では秋田駅を核とした中心部の街づくり事業の効果や新型コロナの５
類移行の影響により、通行量が増加し経営環境も改善している。需要の中心となる価格帯は業種による個別性が強いこ
とや画地規模がまちまちであることから見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し
て求めた理論的な価格であるが、建築費の高騰や投資額に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。した
がって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,500 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.3]		 [100.0]
100		 85,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市中心部では駅前開発等の波及効果により地
価も上昇傾向で推移しているが、建築費の高
騰や物価高の影響等により、先行きには不透
明感がみられる。

店舗、営業所等が混在する仲小路沿いの商業
地域であり、地域要因に格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調秋
田Ｒ
-18		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
南6m、二方路
商業

(90,400)
b Ｒ０６公秋
田Ｋ
-1		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東6m、角地
商業

(100,480)
c Ｒ０６公秋
田Ｋ
-6		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
d Ｒ０６公秋
田Ｌ
-2		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
西10m、
二方路
商業

(90,400)
e Ｒ０６公秋
田Ｒ
-102		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
北5m、角地
１住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,095  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
63,700 		 100
[  73.3]
86,903 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
86,900 
b (　           ) 
65,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
62,750 		 100
[  72.8]
86,195 
86,200 
c (　           ) 
59,671  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
60,149 		 100
[  65.9]
91,273 
91,300 
d (　           ) 
42,929  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[  86.7]
62,388 		 100
[  73.7]
84,651 
84,700 
e (　           ) 
76,733  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
74,105 		 100
[  84.4]
87,802 
87,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     87,500 円／㎡]  



秋田 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,031,792 
3,154,600 
10,877,192 
9,841,000 
1,036,192 		 （　0.9438）
977,958 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     18,110,333 円　　　　（　     54,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 247.50 Ｓ3 742.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   480 ％   330 ㎡     20.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸しの店舗、２～３階を事務所として部分貸しする建物を想定した。 ⑦有効率　  73.3 ％
の理由		 内階段・廊下等があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
247.50 
75.8 
187.50 
2,849 
534,000 		 3.0  1,602,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
247.50 
72.1 
178.50 
2,137 
381,000 		 3.0  1,143,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
742.50 
73.3 
544.50 

1,296,000 		 3,888,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,296,000 円　×　12ヶ月　＝　      15,552,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     544.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,552,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,555,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,996,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,888,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,992 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,031,792 円　　　　（　        42,521 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-3		 2,115  
(   2,072) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,619 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,856 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,849 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
秋田Ｒ
　　　　-5		 2,250  
(   2,244) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,647 
c Ｒ０６公（賃）
秋田Ｅ
　　　　-2		 2,971  
(   2,969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,301 
秋田 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 650,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 777,600 円  　　　       15,552,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      219,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,248,000 円  　　　　    130,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,154,600 円　（　　　　　　         9,559 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     742.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,841,000 円  
（　　　　　        29,821 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,031,792 円      
②総費用 3,154,600 円      
③純収益　①－② 10,877,192 円      
④建物等に帰属する純収益 9,841,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,036,192 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 977,958 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,964 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,110,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市中通二丁目２３６番２
 4100000101003-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-9 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.
鑑定評価額 28,200,000 円  １㎡当たりの価格 85,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市中通２丁目２３６番２
｢中通２－１－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,480)

1.2:1		 店舗

Ｓ3		 店舗、営業所等が混
在する仲小路沿いの
商業地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 秋田

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 秋田駅から「エリアなかいち
」に到る仲小路沿いの商店街		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ秋田駅西方

600m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に格別の変化は見られず、利用状況は当面現状を維持すると予測する。物販店舗や飲食店舗が見られる商
店街で「エリアなかいち」でのイベントの際は、人通りが多い。地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田市中心部中通地区の商業地域及びその周辺の商業地域。需要者は店舗、事務所利用を目的とする法人
、個人事業主。中心市街地の活性化を目的とした商業施設「エリアなかいち」を核とする商業地域である。駅前から歩
道が整備され、イベントなど人出の流れは良好である。あきた芸術劇場「ミルハス」の開業との相乗効果から収益性の
増加が期待されている。中心価格帯は、画地規模も様々であるため、把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用店舗、事務所が多い地域であるが、賃貸事例等の資料は少なく個別性も強いため、収益価格算定で採用した資料
の信頼性は相対的に劣る。比準価格は市場性を反映した価格であり、取引事例と各要因間の補修正も適切に行い精度の
高い価格を求めた。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏ま
え、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,500 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 [100.0]
100		 84,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内企業は原材料、燃料価格の高騰により収
益環境は厳しいが、コロナ禍の沈静化に伴い
企業活動が活発化しており、業績は回復傾向
にある。

仲小路商店街は駅前商業地域との人的回遊性
が良好で集客力が高い地域である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｊ
-24		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南18m市道、
東16m、西4m、
三方路
商業

(90,400)
b Ｒ０６公秋
田Ｋ
-1		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東6m、角地
商業

(100,480)
c Ｒ０６公秋
田Ｇ
-1		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ｒ０５公秋
田Ｎ
-5		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東10m市道、
中間画地
商業

(90,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,705  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
56,697 		 100
[  66.2]
85,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
85,600 
b (　           ) 
65,300  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
62,937 		 100
[  74.3]
84,707 
84,700 
c (　           ) 
55,769  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
51,307 		 100
[  59.2]
86,667 
86,700 
d (　           ) 
57,289  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[  95.0]
66,144 		 100
[  75.0]
88,192 
88,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,300 円／㎡]  



秋田 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,961,081 
3,150,981 
10,810,100 
9,841,000 
969,100 		 （　0.9438）
914,637 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     16,937,722 円　　　　（　     51,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 255.00 Ｓ3 765.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   480 ％   330 ㎡     20.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上は事務所を想定 ⑦有効率　  74.9 ％
の理由		 階段、廊下等の共用部分がある
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
255.00 
76.5 
195.00 
2,633 
513,435 		 3.0  1,540,305 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
255.00 
74.1 
189.00 
2,053 
388,017 		 3.0  1,164,051 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
255.00 
74.1 
189.00 
2,053 
388,017 		 3.0  1,164,051 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
765.00 
74.9 
573.00 

1,289,469 		 3,868,407 
0 
⑨年額支払賃料      1,289,469 円　×　12ヶ月　＝　      15,473,628 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     573.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,473,628 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,547,363 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,926,265 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,868,407 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,816 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,961,081 円　　　　（　        42,306 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｒ
　　　　-1		 1,173  
(   1,171) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
1,955 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,058 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,053 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｌ
　　　　-1		 1,429  
(   1,422) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
2,021 
c Ｒ０５調（賃）
秋田Ｏ
　　　　-1		 2,514  
(   2,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]
2,199 
秋田 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 650,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 773,681 円  　　　       15,473,628　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      219,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,248,000 円  　　　　    130,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,150,981 円　（　　　　　　         9,548 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     765.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,841,000 円  
（　　　　　        29,821 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,961,081 円      
②総費用 3,150,981 円      
③純収益　①－② 10,810,100 円      
④建物等に帰属する純収益 9,841,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 969,100 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 914,637 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,772 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,937,722 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市中通二丁目２３６番２
 4100000101003-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考