別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-6 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山陰　逸郎   TEL.
鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市大町３丁目１０７番外
｢大町３－２－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,004  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:1.2		 事務所

ＲＣ5		 金融機関、事務所等
が建ち並ぶ商業地域
 西11.5m市道 水道、ガス、下水 秋田

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 秋田市中心部、「赤れんが館
通り」沿いに金融機関や事務
所ビル等が多い商業地域		 街

路		 １１．５ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ秋田駅西方

1.3km		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 利用状況は当分の間は現状維持と予測する。市内全般に高い空室率を維持しているため賃貸ビル需要は少ないが
、ホテル・マンション等の需要は見込まれ、地価はやや上昇に転じると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、秋田市内の中心商業地域で、特に大町地区と代替性が認められる。主たる需要者は、秋田市内で
事業展開をしている県内外の法人である。大町地区は中通地区や山王地区と比べ需要はやや弱いが、用途の多様性を有
する中心商業地に対する需要は回復傾向にある。取引の形態や取引の画地規模も様々であることから、中心価格帯を見
出すことが難しい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は収益性を重視すべき商業地域であるが、近年新規ビルの建設はなく、資料収集の限界から収益価格はやや
信頼性に欠ける。一方比準価格は、市内商業地域内の取引より比準された実証的価格で、上昇傾向にある不動産市況を
反映し、商業地域といえども重視されるべき価格である。以上より本件では、一般市場性を反映した比準価格を重視し
、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　秋田（県） 5-17            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     60,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかな回復基調にあるも、急激
な物価上昇による実質賃金の低下や不安定な
国際情勢等、個人・企業ともに予断を許さな
い状況にある。

大町地区に事務所ビルの新築は見られないが
、周辺ではホテル建設もみられ、需要の活発
化が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％ +1.2 ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｌ
-2		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
西10m、
二方路
商業

(90,400)
b Ｒ０６公秋
田Ｒ
-101		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南36m県道、
中間画地
商業

(90,500)
c Ｒ０６公秋
田Ｋ
-1		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東6m、角地
商業

(100,480)
d Ｒ０６公秋
田Ｌ
-7		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16m市道、
南西6.5m、
北6m、
三方路
近商

(90,200)
e Ｒ０５調秋
田Ｒ
-1		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,929  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  86.7]
63,131 		 100
[ 101.0]
62,506 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,500 
b (　           ) 
83,141  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,887 		 100
[ 131.1]
64,750 
64,800 
c (　           ) 
65,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
62,750 		 100
[  99.9]
62,813 
62,800 
d (　           ) 
65,718  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
63,402 		 100
[ 103.3]
61,377 
61,400 
e (　           ) 
62,397  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
62,639 		 100
[  99.6]
62,891 
62,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,500 円／㎡]  



秋田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

87,544,649 
19,762,952 
67,781,697 
62,149,900 
5,631,797 		 （　0.9450）
5,322,048 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     98,556,444 円　　　　（　     49,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 837.00 ＲＣ5 4,185.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   2,004 ㎡     41.0 m x   49.0 m  前面道路：市道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階事務所とする各階部分貸しの建物を想定。敷地内には平面駐車場（２６台）を想定。 ⑦有効率　  80.8 ％
の理由		 階段、廊下、トイレ等の共用部分
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
837.00 
79.5 
665.00 
2,891 
1,922,515 		 3.0  5,767,545 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
837.00 
81.1 
679.00 
2,224 
1,510,096 		 3.0  4,530,288 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
837.00 
81.1 
679.00 
2,157 
1,464,603 		 3.0  4,393,809 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,185.00 
80.8 
3,381.00 

7,826,420 		 23,479,260 
0 
⑨年額支払賃料      7,826,420 円　×　12ヶ月　＝　      93,917,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,381.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  26 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        93,917,040 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       3,120,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     9,703,704 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 87,333,336 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,479,260 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         211,313 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      87,544,649 円　　　　（　        43,685 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５調（賃）
秋田Ｒ
　　　　-6		 2,520  
(   2,507) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[108.0]		 100
[ 95.0]
2,233 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,224 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-3		 2,115  
(   2,072) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
2,262 
c Ｒ０６公（賃）
秋田Ｌ
　　　　-1		 1,429  
(   1,422) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,681 
秋田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,205,000 円  　　　　    841,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,851,852 円  　　　       97,037,040　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      950,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,073,600 円  　　　　    841,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       841,000 円  　　　　    841,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       841,000 円  　　　　    841,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,762,952 円　（　　　　　　         9,862 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 841,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   4,185.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 35 ％　＋　0.0681 ×  35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 62,149,900 円  
（　　　　　        31,013 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 87,544,649 円      
②総費用 19,762,952 円      
③純収益　①－② 67,781,697 円      
④建物等に帰属する純収益 62,149,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,631,797 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,322,048 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,656 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,556,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市大町三丁目１０７番
 4100000079828-0000
2 　秋田市大町三丁目１１１番
 4100000079829-0000
3 　秋田市大町三丁目１１２番
 4100000079830-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-6 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市大町３丁目１０７番外
｢大町３－２－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,004  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:1.2		 事務所

ＲＣ5		 金融機関、事務所等
が建ち並ぶ商業地域
 西11.5m市道 水道、ガス、下水 秋田

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 竿燈大通りの南側すぐ背後で
、赤れんが館通りと呼ばれる
市道沿いの地域		 街

路		 １１．５ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ秋田駅西方

1.3km		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変化はなく利用状況は現状維持。テナントビルの空室率は高止まりし事務所需要は少ないが、マンション
等の需要は十分見込める地域であり、周辺中心商業地域の活性化等を受け、地価は当面上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、秋田市内の中心商業地域及びそれに準ずる地域であり、需要者の中心は県内外の法人である。大町地区
は、事務所需要は低迷しているが、元々ホテルやマンションも多く立地している地区であり、これら用途の建設が活性
化している現在の状況下では、纏まった規模の画地は稀少性があり需要が見込める。また地価水準は住宅地域と大差な
く相対的な割安感も生じつつある。取引価格は用途や規模等で様々であり、需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性を重視する商業地域ながら、収益価格は、市内全般にテナントビルの空室率が依然高止まりし、土地に見合う賃
料水準が形成され難い状況のほか、新規供給が極めて少なく資料精度にやや難がある。一方比準価格は、大町地区所在
の複数事例の相互験証に基づくものであり、市場性を反映した実証的な価格で説得力がある。以上より本件では、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　秋田（県） 5-17            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     60,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少や国際経済情勢等の懸念材料はある
が、県内経済は回復傾向にあり、市中心部で
マンションやホテル建設、主要道路沿いの出
店等が継続。

事務所需要は低迷しているが、立地的にホテ
ルやマンション等の需要も見込める地域であ
り、隣接中通地区の動向等も受け、地価は上
昇に転じた。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｋ
-6		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
b Ｒ０５調秋
田Ｍ
-8		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
c Ｒ０６公秋
田Ｌ
-2		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
西10m、
二方路
商業

(90,400)
d Ｒ０５調秋
田Ｍ
-7		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,671  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
60,090 		 100
[  96.0]
62,594 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,600 
b (　           ) 
46,195  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
54,624 		 100
[  88.4]
61,792 
61,800 
c (　           ) 
42,929  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[  88.1]
61,336 		 100
[ 100.0]
61,336 
61,300 
d (　           ) 
63,805  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
63,805 		 100
[ 102.6]
62,188 
62,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,000 円／㎡]  



秋田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

86,984,708 
19,719,992 
67,264,716 
62,076,000 
5,188,716 		 （　0.9450）
4,903,337 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     90,802,537 円　　　　（　     45,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 858.00 ＲＣ5 4,290.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   2,004 ㎡     41.0 m x   49.0 m  前面道路：市道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～５階を事務所とし、駐車場２４台を想定。 ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 階段・廊下・ＥＶ等の共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
858.00 
78.3 
671.81 
2,805 
1,884,427 		 3.0  5,653,281 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
858.00 
78.5 
673.53 
2,244 
1,511,401 		 3.0  4,534,203 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
858.00 
78.5 
673.53 
2,177 
1,466,275 		 3.0  4,398,825 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,290.00 
78.5 
3,365.93 

7,794,653 		 23,383,959 
0 
⑨年額支払賃料      7,794,653 円　×　12ヶ月　＝　      93,535,836 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,365.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        93,535,836 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     9,641,584 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 86,774,252 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,383,959 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         210,456 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      86,984,708 円　　　　（　        43,406 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５調（賃）
秋田Ｒ
　　　　-5		 2,250  
(   2,244) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[105.0]
2,211 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,244 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０５公（賃）
秋田Ｊ
　　　　-1		 2,075  
(   2,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
2,329 
c Ｒ０５調（賃）
秋田Ｏ
　　　　-1		 2,514  
(   2,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,219 
秋田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,200,000 円  　　　　    840,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,820,792 円  　　　       96,415,836　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      955,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,064,000 円  　　　　    840,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       840,000 円  　　　　    840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       840,000 円  　　　　    840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,719,992 円　（　　　　　　         9,840 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 840,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   4,290.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 35 ％　＋　0.0681 ×  35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 62,076,000 円  
（　　　　　        30,976 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 86,984,708 円      
②総費用 19,719,992 円      
③純収益　①－② 67,264,716 円      
④建物等に帰属する純収益 62,076,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,188,716 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,903,337 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,447 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     90,802,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市大町三丁目１０７番
 4100000079828-0000
2 　秋田市大町三丁目１１１番
 4100000079829-0000
3 　秋田市大町三丁目１１２番
 4100000079830-0000
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備考