別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓   TEL.
鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 52,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市山王新町２番
｢山王新町１－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
台形
1:2		 店舗

Ｗ2		 店舗、事務所に公共
施設が混在する路線
商業地域		 北32m県道、背面道 水道、ガス、下水 秋田

3.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   370 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 やや商業性を欠く路線商業地
域		 街

路		 ３２ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ秋田駅西方

3.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。また、官庁街や運動公園に近接す
る交通量の多い地域であり、多種多様な土地利用が想定されるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田市の商業地域であるが、特に山王地区や幹線道路沿いの商業地域との代替競争関係が強い。主な需要
者は地元企業や全国に店舗を展開している県外企業等である。古くからの路線商業地域であるがマンション需要も見込
まれる。近時は中心部の地価上昇や主要街路沿いの需要回復を受けて需給は安定しているが、業種による個別性が強い
ことや画地規模がまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し
て求めた理論的な価格であるが、建築費の高騰や投資額に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。した
がって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,900 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.2]		 [102.0]
100		 52,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市中心部では駅前開発等の波及効果により地
価も上昇傾向で推移しているが、建築費の高
騰や物価高の影響等により、先行きには不透
明感がみられる。

店舗、事務所に公共施設が混在する路線商業
地域であり、地域要因に格別の変動はない。



個別的要因に特段の変動要因は認められない
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調秋
田Ｇ
-24		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東24m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ｒ０５調秋
田Ｊ
-20		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8m市道、
北15m、角地
近商

(100,200)
c Ｒ０５調秋
田Ｍ
-2		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
北32m、
二方路
近商

(90,300)
d Ｒ０６公秋
田Ｅ
-22		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24m県道、
北8m、角地
１住居

(70,200)
e Ｒ０６公秋
田Ｕ
-18		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m県道、
東4m、角地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,885  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.0]
48,248 		 100
[  95.8]
50,363 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
51,400 
b (　           ) 
61,842  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
62,202 		 100
[ 114.3]
54,420 
55,500 
c (　           ) 
37,748  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  87.6]
49,268 		 100
[  94.1]
52,357 
53,400 
d (　           ) 
51,175  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
50,082 		 100
[  95.8]
52,278 
53,300 
e (　           ) 
41,579  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  79.8]
58,935 		 100
[ 114.3]
51,562 
52,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,300 円／㎡]  



秋田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,042,232 
1,118,700 
3,923,532 
3,323,400 
600,132 		 （　0.9438）
566,405 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     10,488,981 円　　　　（　     36,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 120.75 Ｓ2 241.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   290 ㎡     13.0 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 敷地内に８台分の平面駐車場を配置した、１階を店舗、２階を事務所とするフロア貸しの建物を想定した。 ⑦有効率　  89.6 ％
の理由		 内階段・廊下等があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.75 
89.6 
108.25 
2,105 
228,000 		 3.0  684,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
120.75 
89.6 
108.25 
1,684 
182,000 		 2.0  364,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
241.50 
89.6 
216.50 

410,000 		 1,048,000 
0 
⑨年額支払賃料        410,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,920,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,920,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       559,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,032,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,048,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,432 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,042,232 円　　　　（　        17,387 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-3		 2,115  
(   2,072) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,203 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,110 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,105 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｌ
　　　　-2		 1,617  
(   1,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,684 
c Ｒ０６公（賃）
秋田Ｒ
　　　　-2		 2,199  
(   2,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,443 
秋田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 217,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 279,600 円  　　　        5,592,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      117,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      417,600 円  　　　　     43,500,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        43,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,118,700 円　（　　　　　　         3,858 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     241.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0764     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 ×  35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,323,400 円  
（　　　　　        11,460 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,042,232 円      
②総費用 1,118,700 円      
③純収益　①－② 3,923,532 円      
④建物等に帰属する純収益 3,323,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 600,132 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 566,405 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,953 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,488,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市山王新町２番
 4100000098337-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　藤田　雅彦   TEL.
鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市山王新町２番
｢山王新町１－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
台形
1:2		 店舗

Ｗ2		 店舗、事務所に公共
施設が混在する路線
商業地域		 北32m県道、背面道 水道、ガス、下水 秋田

3.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   370 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 秋田市中心部の山王大通り沿
いの商業地域		 街

路		 ３２ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ秋田駅西方

3.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に格別の変動要因はなく、利用状況は当面現状維持で推移すると予測する。市中心部の路線商業地域では
需要の高まりが見られ、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、秋田市中心部の商業地域で、特に幹線道路沿いの路線商業地域との代替性が強い。需要者の中心は、県
内企業であるが、纏まった規模の画地であれば全国的な企業の参入も見込まれる。山王官庁街の中心に近く、店舗、事
務所、マンション等多様な用途の引き合いが見られる地域である。需要の中心価格帯は、商業地域の取引は業種や画地
規模が一様でなく個別的事情を含む事も多いため、見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗等が多い商業地域であり、商業用不動産に係る賃貸事例は個別性が強く、件数自体も少ないため、収益価格
の有する説得力は相対的にやや劣る。比準価格は、対象標準地と代替競争関係にある秋田市中心部の幹線道路沿いの事
例から得られた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を
比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,900 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.1]		 [102.0]
100		 52,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気の緩やかな回復傾向を背景に、秋田
市内の不動産市況は一部を除き概ね改善傾向
にある。


商業地としての繁華性はやや低いが、幹線道
路に面し高い容積率消化が可能で、マンショ
ン素地としての需要も見られる地域である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調秋
田Ｍ
-2		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
北32m、
二方路
近商

(90,300)
b Ｒ０４調秋
田Ｔ
-13		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北32m県道、
南6m、二方路
商業

(90,500)
c Ｒ０５公秋
田Ｒ
-10		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m県道、
中間画地
近商

(80,200)
d Ｒ０４調秋
田Ｕ
-28		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東22m県道、
中間画地
準工
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,748  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  87.6]
49,268 		 100
[  94.1]
52,357 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
53,400 
b (　           ) 
55,306  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
63,790 		 100
[ 122.4]
52,116 
53,200 
c (　           ) 
73,782  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,471 		 100
[ 148.1]
52,310 
53,400 
d (　           ) 
56,860  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
70,774 		 100
[ 135.8]
52,116 
53,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -15.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,300 円／㎡]  



秋田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,361,678 
968,563 
3,393,115 
2,803,880 
589,235 		 （　0.9438）
556,120 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     10,298,519 円　　　　（　     35,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 99.00 Ｓ2 198.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   290 ㎡     13.0 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階を事務所とし、敷地内に平置駐車場７台を想定 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 階段部分等があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
99.00 
92.4 
91.50 
2,150 
196,725 		 3.0  590,175 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
99.00 
92.4 
91.50 
1,720 
157,380 		 2.0  314,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.00 
92.4 
183.00 

354,105 		 904,935 
0 
⑨年額支払賃料        354,105 円　×　12ヶ月　＝　       4,249,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     183.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         588,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,249,260 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         588,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       483,726 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,353,534 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           904,935 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,144 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,361,678 円　　　　（　        15,040 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｌ
　　　　-1		 1,429  
(   1,422) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,681 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,723 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,720 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０５公（賃）
秋田Ｍ
　　　　-11		 2,007  
(   1,997) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,761 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秋田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 183,500 円  　　　　     36,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 241,863 円  　　　        4,837,260　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      117,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      352,300 円  　　　　     36,700,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        36,700 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,700 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         968,563 円　（　　　　　　         3,340 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     198.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0764     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 ×  35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,803,880 円  
（　　　　　         9,669 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,361,678 円      
②総費用 968,563 円      
③純収益　①－② 3,393,115 円      
④建物等に帰属する純収益 2,803,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 589,235 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 556,120 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,918 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,298,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市山王新町２番
 4100000098337-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考