別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-4 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　大河　康隆   TEL.
鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市新屋大川町３４２番
｢新屋大川町１４－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

ＬＳ2		 低層の店舗兼住宅、
一般住宅が混在する
商業地域		 北西15m県道 水道、ガス、下水 新屋

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧国道７号沿線の路線商業地
域		 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ新屋駅北方

1.2km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域として熟成しており、土地の標準的使用は当面現状のまま推移すると予測。当該地域における商業地需
要は少ないが、地価は中期的に上昇傾向を継続する可能性が高い。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、秋田市街地内の路線商業地域であるが、特に新屋・浜田・茨島地区の路線商業地域と代替競争関
係が強い。需要者の中心は、地元企業である。旧国道７号沿線の路線商業地域であるが、商業性が低く需要は少ない。
画地規模が多様で、需要の中心価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用の商業施設が多い商業地域で、民間商業施設の賃貸事例が少なく、収集可能な賃貸事例にも限界があるため、
収益価格の相対的信頼性は、比準価格より低い。比準価格は、実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市場価
値を適切に反映しており、信頼性に問題はない。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、上記のと
おり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 秋田市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向
。路線商業地域及び中心商業地域に対する需
要は回復傾向。大半の既存商業地域は衰退中
。

秋田市新屋地区に所在する路線商業地域で、
顧客誘引施設はないものの今の価格水準では
一定の需要があり地価は上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動要因は認められない
。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｇ
-34		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東24m国道、
南東9m、
南西6.6m、
三方路
近商

(90,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｊ
-8		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m私道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ｒ０６公秋
田Ｅ
-18		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東11m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｒ０５調秋
田Ｋ
-40		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m市道、
北西6m、角地
１住居

(70,200)
e Ｒ０５公秋
田Ｊ
-21		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西5.9m市道
、中間画地
商業

(90,354)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,767  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[  72.1]
45,253 		 100
[ 142.6]
31,734 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,700 
b (　           ) 
45,498  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
45,498 		 100
[ 142.2]
31,996 
32,000 
c (　           ) 
30,749  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
31,210 		 100
[  97.3]
32,076 
32,100 
d (　           ) 
40,833  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
39,537 		 100
[ 124.8]
31,680 
31,700 
e (　           ) 
25,437  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
25,437 		 100
[  79.4]
32,037 
32,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +56.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,900 円／㎡]  



秋田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,910,748 
1,002,006 
3,908,742 
3,551,440 
357,302 		 （　0.9675）
345,690 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      6,401,667 円　　　　（　     22,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 132.49 ＬＳ2 264.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   282 ㎡     11.5 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（約６０㎡）、住宅２戸（１Ｋ、専有面積約３０㎡）、２階住宅３戸（２ＤＫ、専有面積約４０㎡）、駐車場４台を配置。 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 内階段、内廊下があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
66.24 
90.6 
60.03 
2,063 
123,842 		 1.0  123,842 
1.0  123,842 

 1～ 1		 住宅
66.25 
90.6 
60.04 
1,587 
95,283 		 1.0  95,283 
1.0  95,283 

 2～ 2		 住宅
132.49 
90.6 
120.07 
1,587 
190,551 		 1.0  190,551 
1.0  190,551 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
264.98 
90.6 
240.14 

409,676 		 409,676 
409,676 
⑨年額支払賃料        409,676 円　×　12ヶ月　＝　       4,916,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,916,112 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       253,006 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,807,106 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           409,676 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,892 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          409,676 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          99,750 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,910,748 円　　　　（　        17,414 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｅ
　　　　-6		 1,683  
(   1,648) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,603 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,622 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,587 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｏ
　　　　-1		 1,543  
(   1,511) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
1,633 
c Ｒ０５調（賃）
秋田Ｗ
　　　　-1		 2,062  
(   2,060) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,630 
秋田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 215,500 円  　　　　     43,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 253,006 円  　　　        5,060,112　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      344,800 円  　　　　     43,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       129,300 円  　　　　     43,100,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,100 円  　　　　     43,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,002,006 円　（　　　　　　         3,553 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9675    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     264.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0824     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0681 ×　 40 ％　＋　0.0883 ×  40 ％　＋ 0.0990 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,551,440 円  
（　　　　　        12,594 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,910,748 円      
②総費用 1,002,006 円      
③純収益　①－② 3,908,742 円      
④建物等に帰属する純収益 3,551,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 357,302 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 345,690 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,226 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,401,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市新屋大川町３４２番
 4100000517777-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-4 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山陰　逸郎   TEL.
鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市新屋大川町３４２番
｢新屋大川町１４－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

ＬＳ2		 低層の店舗兼住宅、
一般住宅が混在する
商業地域		 北西15m県道 水道、ガス、下水 新屋

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 秋田市西部、県道秋田天王線
沿いに形成された住商混在地
域		 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ新屋駅北方

1.2km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺の利用状況は低層店舗住宅併用地であり、当分の間は現状維持と予測する。商業地、住宅地双方から引き合
いがあり、需要は安定的で、中心部の需給ギャップから地価はやや上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、秋田市内の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域で、特に新屋地区と代替競争関係が強い。主たる
需要者は、秋田市内に地縁性を有する法人又は個人事業者であるが、一部住宅地としての利用も認められる。幹線道路
沿いとして商業及び住宅両用途において需要が見込まれ安定的である。そのため、取引の規模、形状、用途等が一様で
なく、中心価格帯を見出すことが難しい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用の店舗、事務所等が多い地域で、幹線道路沿いによる駐車場の必要性から十分な収益性を発揮する建物想定が
できず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、特に
幹線道路沿いにある事例を中心に試算されたもので、市場動向を反映した実証的な価格である。以上より本件では、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかな回復基調にあるも、急激
な物価上昇による実質賃金の低下や不安定な
国際情勢等、個人・企業ともに予断を許さな
い状況にある。

商業地としての繁華性はやや弱いが、住居系
用途への転用も可能で一定の引き合いがある
。中心部の需給ギャップの影響から、地価は
上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調秋
田Ｇ
-21		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ｒ０５調秋
田Ｗ
-2		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北21.5m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ｒ０５調秋
田Ｐ
-45		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東16.5m県
道、東6m、
角地
１住居

(60,200)
d Ｒ０５調秋
田Ｇ
-24		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東24m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e Ｒ０５調秋
田Ｌ
-15		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西20m県道、
南東8m、
二方路
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,562  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.1]
34,159 		 100
[ 108.4]
31,512 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,500 
b (　           ) 
39,878  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,878 		 100
[ 126.1]
31,624 
31,600 
c (　           ) 
40,480  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
40,926 		 100
[ 130.0]
31,482 
31,500 
d (　           ) 
41,885  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
47,144 		 100
[ 151.3]
31,159 
31,200 
e (　           ) 
26,293  		 100
[  70.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
42,561 		 100
[ 134.5]
31,644 
31,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.5
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 役員会社
間取引
 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,500 円／㎡]  



秋田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,806,151 
994,920 
3,811,231 
3,543,200 
268,031 		 （　0.9675）
259,320 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      4,802,222 円　　　　（　     17,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 149.05 ＬＳ2 298.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   282 ㎡     11.5 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（１階、約６７㎡）、共同住宅（１階２室・２階４室、各平均専有面積約３３㎡・１Ｋ）。平面式駐車場４台。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 内階段・廊下等のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
74.52 
90.0 
67.07 
1,561 
105,000 		 1.0  105,000 
1.0  105,000 

 1～ 1		 住宅
74.53 
90.0 
67.08 
1,442 
96,700 		 1.0  96,700 
1.0  96,700 

 2～ 2		 住宅
149.05 
90.0 
134.15 
1,487 
199,000 		 1.0  199,000 
1.0  199,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
298.10 
90.0 
268.30 

400,700 		 400,700 
400,700 
⑨年額支払賃料        400,700 円　×　12ヶ月　＝　       4,808,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     268.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため、計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,808,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       247,620 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,704,780 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           400,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,807 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          400,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          97,564 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,806,151 円　　　　（　        17,043 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｏ
　　　　-3		 1,363  
(   1,335) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,549 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,487 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０５調（賃）
秋田Ｎ
　　　　-1		 1,202  
(   1,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]
1,489 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秋田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 215,000 円  　　　　     43,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 247,620 円  　　　        4,952,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      344,000 円  　　　　     43,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　     43,000,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,000 円  　　　　     43,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         994,920 円　（　　　　　　         3,528 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9675    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     298.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0824     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0681 ×　 40 ％　＋　0.0883 ×  40 ％　＋ 0.0990 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,543,200 円  
（　　　　　        12,565 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,806,151 円      
②総費用 994,920 円      
③純収益　①－② 3,811,231 円      
④建物等に帰属する純収益 3,543,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 268,031 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 259,320 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          920 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,802,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市新屋大川町３４２番
 4100000517777-0000
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