別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎   TEL.
鑑定評価額 895,000,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市中通２丁目３５番
｢中通２－８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 4,915  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区


(100,600)
台形
1:1.2		 店舗

ＳＲＣ9F1B		 専門店、百貨店等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 東20m市道、三方路 水道、ガス、下水 秋田

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     4,900 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 秋田駅西口に形成された秋田
県を代表する商業地域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ秋田駅西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に格別の変化はなく、利用状況は当面、現状維持と予測する。中心市街地の活性化に向けた動きが着実に
行われているなか、人流も回復しており、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中通地区を中心とした市内の中心商業地域。中心需要者は、高い資金調達力を有する法人投資家等であ
る。駅前地区では複数のマンション建設により、徒歩圏内での商圏人口が増加しており、この増加を見込んだ投資計画
も確認され、中心部での住宅需要増が商業地に波及する好循環も確認される。需要の中心となる価格帯は、取引の絶対
数が少なく、画地規模も様々であり、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格が比準価格より低位に求められたが、これは商業地特有の収益性を判定する資料を十分に収集することができ
なかったためと思料する。中心となる需要者は、収益性を考慮して意思決定を行う法人投資家等であり、収益性を踏ま
えつつ、類似不動産の取引市場の状況等を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。したがって、本件では、市場性
を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの感染症法上の位置づけが第５類
へ変更され、行動制限が緩和されたことに伴
い、人流は着実に回復している。


近年、駅前地区ではマンション用地に対する
需要が高まりをみせているが、物件の供給数
は少なく、稀少性は高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０３調秋
田Ｇ
-3		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西18m市道、
北12m、角地
商業

(100,400)
b Ｒ０３公秋
田Ｋ
-14		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南21m県道、
西5m、東2.5m、
三方路
商業

(85,425)
c Ｒ０５公秋
田Ｎ
-6		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業

(90,500)
d Ｒ０５調秋
田Ｒ
-3		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
東4m、南4m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,041  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 147.0]
122,185 		 100
[  67.2]
181,823 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
195,000 
b (　           ) 
47,985  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[  50.0]		 100
[  92.1]
112,226 		 100
[  66.5]
168,761 
181,000 
c (　           ) 
96,393  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
104,510 		 100
[  61.1]
171,047 
183,000 
d (　           ) 
164,456  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
160,384 		 100
[  82.1]
195,352 
209,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +40.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　 +50.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    186,000 円／㎡]  



秋田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

665,432,517 
150,304,450 
515,128,067 
471,962,000 
43,166,067 		 （　0.9188）
39,660,982 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　    734,462,630 円　　　　（　    149,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 3,850.00 ＲＣ7 27,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 100 ％   600 ％   600 ％   4,915 ㎡     60.0 m x   70.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 複数店舗で構成される店舗ビルを想定。秋田駅に直結する東西自由連絡通路により２階からも出入り可能 ⑦有効率　  66.7 ％
の理由		 階段、廊下等の共用部分がある
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
3,850.00 
60.0 
2,310.00 
4,070 
9,401,700 		 6.0  56,410,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
3,850.00 
65.0 
2,502.00 
3,867 
9,675,234 		 6.0  58,051,404 
0.0  0 

 3～ 7		 店舗
3,850.00 
70.0 
2,695.00 
3,134 
8,446,130 		 6.0  50,676,780 
0.0  0 
塔屋
  ～  
450.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
27,400.00 
66.7 
18,287.00 

61,307,584 		 367,845,504 
0 
⑨年額支払賃料     61,307,584 円　×　12ヶ月　＝　     735,691,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  18,287.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       735,691,008 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    73,569,101 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 662,121,907 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       367,845,504 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,310,610 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     665,432,517 円　　　　（　       135,388 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-3		 2,115  
(   2,072) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
4,406 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,090 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,070 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０４公（賃）
秋田Ｒ
　　　　-7		 1,910  
(   1,900) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
3,979 
c Ｒ０５公（賃）
秋田Ｍ
　　　　-11		 2,007  
(   1,997) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 63.0]		 100
[100.0]
3,982 
秋田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 32,150,000 円  　　　　  6,430,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 36,784,550 円  　　　      735,691,008　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,781,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   61,728,000 円  　　　　  6,430,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     6,430,000 円  　　　　  6,430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,430,000 円  　　　　  6,430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     150,304,450 円　（　　　　　　        30,581 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9188    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,430,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　  27,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 471,962,000 円  
（　　　　　        96,025 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 665,432,517 円      
②総費用 150,304,450 円      
③純収益　①－② 515,128,067 円      
④建物等に帰属する純収益 471,962,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 43,166,067 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 39,660,982 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,069 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    734,462,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     149,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市中通二丁目３５番
 4100010026474-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.
鑑定評価額 895,000,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市中通２丁目３５番
｢中通２－８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 4,915  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区


(100,600)
台形
1:1.2		 店舗

ＳＲＣ9F1B		 専門店、百貨店等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 東20m市道、三方路 水道、ガス、下水 秋田

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     4,900 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 秋田駅前を中心に形成される
県都秋田市の代表的な商業地
域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ秋田駅西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナの５類引き下げにより行動制限が解除され、人流や商況は回復傾向にあり、また周辺地域ではマンシ
ョンの建設及び建設計画もあり、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田駅前を中心とした市内の中心商業地域一円、特に中通地区の商業地域との代替競争関係が強い。需要
者の中心は資金調達力の高い県内外の法人である。秋田駅前では官民一体となって様々な事業が実施されており、中心
市街地の活性化に向けた動きが着実に行われ、駅前居住のステイタスを重視したマンション建設も増えている。業種、
業態により必要とされる画地規模も様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅前商業地域であるが、新規テナントビルが少なく資料収集に限界があり、また店舗は契約の個別性が強く、収益価格
は資料の精度や説得力の面でやや劣る。一方、比準価格は中心商業地の事例を中心に採用して求めたもので、地域要因
格差のやや大きい事例を採用せざるを得なかったが、地区内での立地条件や市場動向等も的確に反映している。本件で
は実証的でより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、個人消費や
不動産市場はコロナ禍前の状態までは回復し
ておらず、商業地は取引、賃貸とも成約は少
ない。

人流、商況とも回復傾向にあり、駅前再開発
事業に加え、複数のマンション建設及び建設
計画により低未利用地が活性化され、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。なお、形状による
減価は不要と判断した。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０３調秋
田Ｇ
-3		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西18m市道、
北12m、角地
商業

(100,400)
b Ｒ０３公秋
田Ｋ
-14		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南21m県道、
西5m、東2.5m、
三方路
商業

(85,425)
c Ｒ０５公秋
田Ｎ
-6		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業

(90,500)
d Ｒ０５調秋
田Ｒ
-3		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
東4m、南4m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,041  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 147.0]
119,612 		 100
[  67.2]
177,994 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
190,000 
b (　           ) 
47,985  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[  50.0]		 100
[  92.1]
112,226 		 100
[  66.5]
168,761 
181,000 
c (　           ) 
96,393  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
104,510 		 100
[  61.1]
171,047 
183,000 
d (　           ) 
164,456  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
160,384 		 100
[  81.3]
197,274 
211,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +40.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　 +50.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



秋田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

682,187,468 
154,052,650 
528,134,818 
484,440,000 
43,694,818 		 （　0.9188）
40,146,799 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　    743,459,241 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 3,850.00 ＲＣ6F1B 27,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 100 ％   600 ％   600 ％   4,915 ㎡     60.0 m x   70.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ブロック貸しの店舗ビルを想定。なお、秋田駅に直結する東西自由通路により２階からも出入り可能。 ⑦有効率　  66.7 ％
の理由		 内階段、内廊下等の共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
3,850.00 
65.0 
2,502.50 
3,468 
8,678,670 		 6.0  52,072,020 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
3,850.00 
60.0 
2,310.00 
4,080 
9,424,800 		 6.0  56,548,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
3,850.00 
70.0 
2,695.00 
3,876 
10,445,820 		 6.0  62,674,920 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
3,850.00 
70.0 
2,695.00 
3,182 
8,575,490 		 6.0  51,452,940 
0.0  0 
塔屋
  ～  
450.00 
 
 
 
 		    
   

計
27,400.00 
66.7 
18,287.50 

62,851,250 		 377,107,500 
0 
⑨年額支払賃料     62,851,250 円　×　12ヶ月　＝　     754,215,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  18,287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       754,215,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    75,421,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 678,793,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       377,107,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,393,968 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     682,187,468 円　　　　（　       138,797 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５公（賃）
秋田Ｌ
　　　　-1		 2,234  
(   2,229) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 60.0]		 100
[ 90.0]
4,355 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,080 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-3		 2,115  
(   2,072) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
4,406 
c Ｒ０５公（賃）
秋田Ｍ
　　　　-11		 2,007  
(   1,997) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
3,860 
秋田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 33,000,000 円  　　　　  6,600,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 37,710,750 円  　　　      754,215,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,781,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   63,360,000 円  　　　　  6,600,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     6,600,000 円  　　　　  6,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,600,000 円  　　　　  6,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     154,052,650 円　（　　　　　　        31,343 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9188    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,600,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 234,000 円／㎡　×　  27,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 484,440,000 円  
（　　　　　        98,564 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 682,187,468 円      
②総費用 154,052,650 円      
③純収益　①－② 528,134,818 円      
④建物等に帰属する純収益 484,440,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 43,694,818 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 40,146,799 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,168 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    743,459,241 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市中通二丁目３５番
 4100010026474-0000
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備考