鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６公秋田Ｅ -9	秋田市		田		ほぼ長方形	南東4m道路、中間画地		１低専 (40,60)
b	Ｒ０６公秋田Ｒ -7	秋田市		田		長方形	東4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
c	Ｒ０５調秋田Ｕ -28	秋田市		田		台形	北4m道路、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０５公秋田Ｒ -43	秋田市		雑種地		長方形	北8m市道、東2.7m、角地		｢調区｣ (70,200)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 6,044	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	6,044	100 [ 125.0]	4,835	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	4,840
b	(　　 ) 9,563	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	9,659	100 [ 188.5]	5,124		5,120
c	(　　 ) 3,578	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 59.5]	6,013	100 [ 120.0]	5,011		5,010
d	(　　 ) 3,442	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	3,442	100 [ 71.4]	4,821		4,820
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +30.0	環境　　　　 +45.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -40.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	宅地造成　　 +5.0
						行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 4,950 円／㎡]

秋田 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 13.5 月　p： 2.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
26,900	（　 78.6 ％） 21,143	10,200		2,754	1,900	6,289
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 15.0 月　p: 2.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.7692　　　　 4,837		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 4,837		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		4,840

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	Ｒ０５調秋田Ｅ -1	14,446	100 [100.0]	[103.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	25,435	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	25,400
	b	Ｒ０５調秋田Ｅ -30	27,223	100 [100.0]	[102.5] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	26,823		26,800
	c	Ｒ０５調秋田Ｗ -40	34,034	100 [120.0]	[101.9] 100	100 [ / ]	100 [104.0]	100 [103.0]	26,980		27,000

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.19	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 -10.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.19	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +1.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	買進み	％／月　 0.19	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +3.0
			画地　　　 +4.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

27,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	秋田 -23	25,600	[102.3] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	25,426	[100.0] 100	25,400

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 0.0

環境　　 0.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

26,900 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   5,575 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     420 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     37 ｍ、西     37 ｍ、南     36 ｍ、北     36 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 94 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  6 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     20　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    202 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  27.3 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   7.5 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  21.4 ％

＊擁壁工事の概要
　必要ない
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員約６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：蓋付Ｕ字側溝　　　　　　
　汚水：公共下水道直接放流
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　フェンス等
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 50.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

４　不動産ＩＤ

秋田 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	秋田市土崎港相染町字沼端４０番	4100005083090-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
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18
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20
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25

備考

別記様式第二

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
秋田 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 3-1

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　大河　康隆

TEL.

鑑定評価額

5,050,000 円

１㎡当たりの価格

4,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

秋田市土崎港相染町字沼端４０番

②地積(㎡)

1,031

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

２中専
(60,200)

（その他）

1:5

畑

周辺の開発が進んでいる熟成度中位の地域

西3m未舗装道路

水道、下水

上飯島

1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 250 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地向き宅地見込地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 71.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

秋田市北部に位置する宅地見
込地地域

道

路

３ｍ未舗装道路

交通

施設

ＪＲ上飯島駅南西方

1.5km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の
　将来予測

熟成度の高い宅地見込地地域で、造成後における土地の標準的使用は低層住宅地。住宅地需要が堅調なため、宅
地見込地に対する需要もあり、宅地見込地価格は上昇傾向を継続すると予測。

(3)最有効使用の判定

宅地見込地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 5,000 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 4,800 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、秋田都市圏内の宅地見込地地域で、特に秋田市北部地域との代替競争関係が強い。需要者の中心
は、建築条件付戸建住宅地販売を目的としたハウスメーカーや地元不動産業者である。秋田都市圏内における住宅地価
格は上昇傾向に転じたものの、小規模ないし中規模の宅地開発が中心である。宅地見込地は取引規模が多様であること
から、需要の中心となる価格帯は把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際の取引事例から求めた実証的な試算価格であるが、宅地見込地の取引事例は個別性が強いため比準の
難易度が高いという側面がある。控除後価格は、宅地開発を想定して求めた試算価格で、開発業者の投資採算性を反映
しているが、前提条件によりその精度が左右される傾向がある。本件では、比準価格及び控除後価格を比較考量し、上
記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 4,830 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 +1.4 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

秋田市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向にある
。市街地内の住宅地に対する需要は堅調であるが、
開発可能な宅地見込地の供給は限定的である。

周辺の住宅地に対する需要が増加していることに伴
い、宅地見込地に対する需要も増加している。

個別的要因に特段の変動要因は認められない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

秋田 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６公秋田Ｅ -9	秋田市		田		ほぼ長方形	南東4m道路、中間画地		１低専 (40,60)
b	Ｒ０５調秋田Ｕ -28	秋田市		田		台形	北4m道路、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ｒ０５調秋田Ｅ -10	秋田市		原野		長方形	接面道路無、無道路地		２中専 (60,200)
d	Ｒ０５調秋田Ｅ -26	秋田市		田		不整形	北西2m未舗装農道、中間画地		｢調区｣農振地域
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 6,044	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	6,044	100 [ 120.0]	5,037	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	5,040
b	(　　 ) 3,578	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 59.5]	6,013	100 [ 118.8]	5,061		5,060
c	(　　 ) 3,630	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 81.0]	4,481	100 [ 87.4]	5,127		5,130
d	(　　 ) 4,896	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	4,896	100 [ 99.3]	4,931		4,930
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +20.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -40.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0	宅地造成　　 -20.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 5,000 円／㎡]

秋田 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 10.0 月　p： 1.5 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
25,500	（　 75.3 ％） 19,202	10,000		1,500	2,000	5,702
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.5 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8475　　　　 4,832		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 4,832		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		4,800

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	Ｒ０６公秋田Ｏ -11	31,572	100 [100.0]	[100.6] 100	100 [100.0]	100 [108.2]	100 [115.0]	25,526	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	25,500
	b	Ｒ０６公秋田Ｏ -10	14,761	100 [100.0]	[101.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 76.8]	100 [108.8]	25,564		25,600
	c	Ｒ０５調秋田Ｅ -30	27,223	100 [100.0]	[101.7] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [106.1]	25,334		25,300

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.08	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -2.0	交通・接近 +5.0	環境　　　 +14.0
			画地　　　 +8.2	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -2.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.13	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +6.0	交通・接近 -5.0	環境　　　 +8.0
			画地　　　 -23.2	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.13	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 +5.0
			画地　　　 +3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

25,500 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	秋田 -23	25,600	[102.0] 100	100 [103.0]	100 [101.0]	25,100	[100.0] 100	25,100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 +1.0

環境　　 0.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

25,500 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   5,371 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     216 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     37 ｍ、西     37 ｍ、南     36 ｍ、北     36 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 77 ％、畑　 19 ％、森林　    ％、その他　  4 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     20　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    194 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  27.7 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   4.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  24.7 ％

＊擁壁工事の概要
　不要
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：Ｕ字側溝　　　　　　　　
　汚水：公共下水道
　
　

４　不動産ＩＤ

秋田 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	秋田市土崎港相染町字沼端４０番	4100005083090-0000
2
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11
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17
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20
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23
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25

備考