別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -58　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -58 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平岡　為義   TEL.
鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市外旭川字鳥谷場２４１番１
 ②地積
　(㎡)		 285  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 秋田

6.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   240 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理事業により整備され
た地域であり、アパート・事
務所等も混在している。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅北西方

6.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移するものと思われる。底堅い需要があるが需要に見合う供給が
ないために、当地域の地価は今後も強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田市外縁部の住宅地域。需要者の中心は秋田市に地縁的選好性を有する一次取得者である。区画整理事
業が施行された地域で、小学校へはやや遠いが、総合病院や商業施設に接近しているために当地域には底堅い需要があ
る。一方で、供給は皆無に等しく需給のギャップがあり、地価は上昇している。土地は２６０㎡程度で１０００万円、
新築の戸建住宅は２５００～３０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 利便性が良いため近隣地域及び周辺地域にはアパートが多く混在しているので収益価格を試算したが、当地域では自己
使用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されているとは言い難く、かつ、近年の建築費の高騰により試算された価
格は低位である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を標準に収益
価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,600 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[102.0]		 [103.0]
100		 40,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部の住宅地不足により、利便性に優れ街
路の整備された外縁部の住宅地域の需要が増
大しており、このような地域の地価は上昇し
ている。

一般的要因を受け、利便性に優れ街路の整備
されている当地域の地価は上昇している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -58　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｐ
-10		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4.2m市道
、中間画地
近商

(90,200)
b Ｒ０５調秋
田Ｎ
-17		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c Ｒ０５調秋
田Ｎ
-22		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東7m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d Ｒ０５調秋
田Ｎ
-13		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e Ｒ０６公秋
田Ｌ
-11		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東3m道路、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,454  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
37,102 		 100
[  92.0]
40,328 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
41,500 
b (　           ) 
35,033  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
44,135 		 100
[ 110.0]
40,123 
41,300 
c (　           ) 
43,800  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
43,715 		 100
[ 110.0]
39,741 
40,900 
d (　           ) 
42,792  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
43,555 		 100
[ 110.0]
39,595 
40,800 
e (　           ) 
29,106  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.3]
34,098 		 100
[  85.1]
40,068 
41,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,200 円／㎡]  



秋田 -58　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,050,046 
618,120 
2,431,926 
2,332,480 
99,446 		 （　0.9692）
96,383 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,967,000 円　　　　（　      6,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -58　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 102.68 Ｗ2 205.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   285 ㎡     13.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約４５㎡で２ＤＫの住宅４戸を有する共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 内階段・廊下等のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
102.68 
87.9 
90.26 
1,374 
124,000 		 1.0  124,000 
1.0  124,000 

 2～ 2		 住宅
102.68 
87.9 
90.26 
1,396 
126,000 		 1.0  126,000 
1.0  126,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.36 
87.9 
180.52 

250,000 		 250,000 
250,000 
⑨年額支払賃料        250,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,000,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       157,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,986,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           250,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,375 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          250,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          60,871 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,050,046 円　　　　（　        10,702 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０４公（賃）
秋田Ｋ
　　　　-4		 1,555  
(   1,555) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,414 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,404 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,374 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０４公（賃）
秋田Ｍ
　　　　-5		 1,315  
(   1,287) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,384 
c Ｒ０４公（賃）
秋田Ｋ
　　　　-1		 1,434  
(   1,404) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,434 
秋田 -58　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,000 円  　　　　     29,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 94,320 円  　　　        3,144,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      236,800 円  　　　　     29,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        88,800 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         618,120 円　（　　　　　　         2,169 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     205.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,332,480 円  
（　　　　　         8,184 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,050,046 円      
②総費用 618,120 円      
③純収益　①－② 2,431,926 円      
④建物等に帰属する純収益 2,332,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 99,446 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 96,383 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          338 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,967,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -58　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市外旭川字鳥谷場２４１番１
 4100000293328-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -58　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -58 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.
鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市外旭川字鳥谷場２４１番１
 ②地積
　(㎡)		 285  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 秋田

6.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   240 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大型店舗等にも近い利便性の
良い住宅地域		 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅北西方

6.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した住宅地域であり、利用状況は当面現状維持と予測する。商業施設に近く、幹線道路へのアクセスが良好
な地域であり、需要は安定的で、地価は当面上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,280 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、秋田市内の中心部を除く住宅地域である。主たる需要者は、市内に居住する一次取得者である。商業施
設が集積する県道背後の生活利便性が良好な住宅地域である。卸売市場の建て替えに関連したサッカ－スタジアム、大
規模商業施設等の建設計画がある「外旭川まちづくり」への期待感があり、住宅需要は底堅く推移している。需要の中
心は、土地は８５坪で１１００万円程度、新築の戸建住宅は３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は自用の戸建住宅が多い居住の快適性を重視する住宅地域である。地域内にはアパ－トも見られるが、相続対策
等を重視した土地活用が多く、賃貸物件の供給の過剰傾向もあり、収益価格は低位に得られた。比準価格は代替競争関
係にある事例から求めた実証的で信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考に留め、比準
価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,600 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[104.0]		 [103.0]
100		 39,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 秋田市の地価は、昨年夏の記録的大雨の浸水
被害を受けた駅周辺、広面地区では横ばいや
上昇が弱まったが、その他の地域では、概ね
上昇傾向にある。

商業施設に近く幹線道路へのアクセスも良好
であり、市場競争力が高く地価は上昇傾向に
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -58　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｎ
-12		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東7m市道、
南東6m、
南西6m、
三方路
１低専

(60,80)
b Ｒ０６公秋
田Ｐ
-12		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7.5m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
c Ｒ０５調秋
田Ｏ
-23		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d Ｒ０５調秋
田Ｏ
-22		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.5m市道、
西5m、二方路
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,424  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
35,338 		 100
[  90.7]
38,961 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
40,100 
b (　           ) 
35,204  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
34,589 		 100
[  87.4]
39,576 
40,800 
c (　           ) 
28,827  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
31,526 		 100
[  84.5]
37,309 
38,400 
d (　           ) 
26,654  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
32,997 		 100
[  84.9]
38,866 
40,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,800 円／㎡]  



秋田 -58　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例を得ることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,332,876 
669,658 
2,663,218 
2,529,480 
133,738 		 （　0.9692）
129,619 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,645,286 円　　　　（　      9,280 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -58　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 113.86 Ｗ2 227.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   285 ㎡     13.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＤＫ、専有面積約５２㎡、４戸のアパートで、敷地内には平面駐車場４台を配置。 ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 内階段部分、内廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
113.86 
91.3 
103.93 
1,311 
136,252 		 1.0  136,252 
1.0  136,252 

 2～ 2		 住宅
113.86 
91.3 
103.93 
1,328 
138,019 		 1.0  138,019 
1.0  138,019 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
227.72 
91.3 
207.86 

274,271 		 274,271 
274,271 
⑨年額支払賃料        274,271 円　×　12ヶ月　＝　       3,291,252 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     207.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で十分担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,291,252 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       171,763 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,263,489 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           274,271 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,606 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          274,271 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          66,781 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,332,876 円　　　　（　        11,694 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｅ
　　　　-1		 1,745  
(   1,674) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,382 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,311 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｋ
　　　　-1		 1,711  
(   1,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,316 
c Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-2		 1,453  
(   1,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,321 
秋田 -58　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,500 円  　　　　     32,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 103,058 円  　　　        3,435,252　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      256,800 円  　　　　     32,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        96,300 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         669,658 円　（　　　　　　         2,350 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　     227.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,529,480 円  
（　　　　　         8,875 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,332,876 円      
②総費用 669,658 円      
③純収益　①－② 2,663,218 円      
④建物等に帰属する純収益 2,529,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 133,738 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 129,619 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          455 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,645,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,280 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -58　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市外旭川字鳥谷場２４１番１
 4100000293328-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考