別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -56　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -56 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　千田　幸紀   TEL.
鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市八橋三和町１２３番１
｢八橋三和町１１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 279  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅等も見られる住
宅地域		 東5.5m市道 水道、ガス、下水 秋田

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   390 ｍ、南   130 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 利便性の良好な八橋地区の熟
成した住宅地域		 街

路		 基準方位　北５．５
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅北西方

3.7km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した低層住宅地域であるため当分は現状利用のままと予測する。住宅品等や利便性から安定した住宅需要は
あるが、中古住宅や新規宅地開発等の住宅供給が少ないこともあり、今後も地価の上昇は続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八橋地区を中心に、市街地に位置する住宅地域全域。需要者は市内に居住又は通勤する一次取得者が中
心。熟成した住宅地域で、沿道型の商業施設が徒歩圏内で、山王官庁街にも近いことから利便性の良さから住宅選好性
の高い地域であり、近年は、新規宅地分譲や中古物件等の住宅供給が少ない状況が続き、地価は上昇傾向となっている
。土地は７０坪で１，５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円台程度が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパートも見られる地域であるが、大部分が地主の遊休資産の活用であり、建築費の上昇や空室等が見られる供給過剰
の中で、更地を取得してからのアパート経営は投資採算性が厳しいことからも、収益価格は低位に試算されたと考える
。快適性を重視し、自用目的での取引が中心であることから、本件では、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討
を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,900 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[101.0]		 100
[118.8]		 [102.0]
100		 64,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 水害を受けた一部地域の取引停滞があるもの
の、低金利・優遇税制等が下支えとなり、秋
田市街地の利便性の高い地域から住宅需要は
持ち直している。

水害の影響は少なく、住宅需要の安定した地
域であり、新規宅地開発や中古物件等の供給
不足が続き、地価の上昇傾向は続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -56　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｎ
-10		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｎ
-8		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5m市道、
北4m、角地
２中専

(60,200)
c Ｒ０６公秋
田Ｎ
-1		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
準工
特別用途地区
(70,200)
d Ｒ０６公秋
田Ｕ
-14		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
e Ｒ０６公秋
田Ｔ
-10		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.4m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,758  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 122.4]
64,555 		 100
[ 100.0]
64,555 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
65,800 
b (　           ) 
64,909  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
64,410 		 100
[  98.0]
65,724 
67,000 
c (　           ) 
48,791  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
53,949 		 100
[  86.1]
62,659 
63,900 
d (　           ) 
65,178  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
69,727 		 100
[ 110.8]
62,931 
64,200 
e (　           ) 
59,693  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
60,402 		 100
[  95.8]
63,050 
64,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,000 円／㎡]  



秋田 -56　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,107,179 
764,680 
3,342,499 
2,805,280 
537,219 		 （　0.9692）
520,673 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     10,625,980 円　　　　（　     38,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -56　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 119.24 Ｗ2 238.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   279 ㎡     17.2 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ、専有面積約５３㎡、４戸のアパートで、敷地内には平置駐車場５台を配置。 ⑦有効率　  89.6 ％
の理由		 内階段・廊下等があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
119.24 
89.6 
106.82 
1,522 
163,000 		 1.0  163,000 
1.0  163,000 

 2～ 2		 住宅
119.24 
89.6 
106.82 
1,545 
165,000 		 1.0  165,000 
1.0  165,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
238.48 
89.6 
213.64 

328,000 		 328,000 
328,000 
⑨年額支払賃料        328,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,936,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     213.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,936,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       211,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,024,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           328,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,116 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          328,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          79,863 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,107,179 円　　　　（　        14,721 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-2		 1,453  
(   1,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,529 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,556 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,522 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｋ
　　　　-1		 1,711  
(   1,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,630 
c Ｒ０６公（賃）
秋田Ｐ
　　　　-1		 1,289  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,508 
秋田 -56　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 178,000 円  　　　　     35,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 127,080 円  　　　        4,236,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      284,800 円  　　　　     35,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       106,800 円  　　　　     35,600,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,600 円  　　　　     35,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         764,680 円　（　　　　　　         2,741 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     238.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,805,280 円  
（　　　　　        10,055 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,107,179 円      
②総費用 764,680 円      
③純収益　①－② 3,342,499 円      
④建物等に帰属する純収益 2,805,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 537,219 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 520,673 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,866 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,625,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -56　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市八橋三和町１２３番１
 4100000124476-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -56　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -56 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.
鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 64,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市八橋三和町１２３番１
｢八橋三和町１１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 279  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅等も見られる住
宅地域		 東5.5m市道 水道、ガス、下水 秋田

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   390 ｍ、南   130 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 山王官庁街に近い立地からマ
ンション、アパートも見られ
る住宅地域		 街

路		 基準方位　北　５．
５ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅北西方

3.7km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性の高い住宅地域であり、当面の間、良好な居住環境を維持すると予測する。幅員の狭い街路や行止まりも
見られるが、居住環境の良好な当地域は底堅い需要があり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部の住宅地域一円で、特に八橋・山王・泉地区の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の中
心は市内居住者や通勤者であるが、周辺市町からの転入者も散見される。小学校や商業施設に近い利便性から、底堅い
需要が認められる。土地は２７０㎡前後で１，７００万円台程度、新築の戸建住宅は３，０００万円台後半程度が需要
の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の賃貸物件も見られるが、新規供給は遊休地活用や節税目的が中心で採算性が低いこと等から、収益価格は
低位に試算された。比準価格は代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格
である。本件では、自用の戸建住宅に関する取引が多く、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域の特性に留意
し、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,900 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[101.0]		 100
[118.9]		 [102.0]
100		 64,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、市内中心部の
みならず、中心部からやや離れた住宅地でも
、総額面や居住環境から地価の上昇傾向が窺
える。

居住環境が良好で、利便性の高い当地域には
底堅い需要が認められることから、地価は上
昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -56　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｔ
-10		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.4m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｎ
-9		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c Ｒ０５調秋
田Ｐ
-42		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
２中専

(70,200)
d Ｒ０６公秋
田Ｒ
-8		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e Ｒ０６公秋
田Ｎ
-1		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
準工
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,693  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
60,343 		 100
[  94.9]
63,586 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
64,900 
b (　           ) 
52,958  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
63,426 		 100
[  99.9]
63,489 
64,800 
c (　           ) 
62,654  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
61,998 		 100
[  98.0]
63,263 
64,500 
d (　           ) 
56,119  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
70,357 		 100
[ 110.0]
63,961 
65,200 
e (　           ) 
48,791  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
53,949 		 100
[  85.9]
62,804 
64,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,800 円／㎡]  



秋田 -56　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,994,608 
741,494 
3,253,114 
2,710,720 
542,394 		 （　0.9692）
525,688 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     10,728,327 円　　　　（　     38,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -56　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.93 Ｗ2 231.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   279 ㎡     17.2 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ、専有面積約５２．９９㎡、４戸の共同住宅で、敷地内には平面駐車場６台を配置。 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 内階段、内廊下があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
115.93 
91.4 
105.98 
1,497 
158,652 		 1.0  158,652 
1.0  158,652 

 2～ 2		 住宅
115.93 
91.4 
105.98 
1,516 
160,666 		 1.0  160,666 
1.0  160,666 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
231.86 
91.4 
211.96 

319,318 		 319,318 
319,318 
⑨年額支払賃料        319,318 円　×　12ヶ月　＝　       3,831,816 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     211.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で十分担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,831,816 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       205,991 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,913,825 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           319,318 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,034 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          319,318 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          77,749 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,994,608 円　　　　（　        14,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｋ
　　　　-1		 1,711  
(   1,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,555 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,497 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-2		 1,453  
(   1,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,538 
c Ｒ０５公（賃）
秋田Ｎ
　　　　-2		 1,924  
(   1,844) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,521 
秋田 -56　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 172,000 円  　　　　     34,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 123,594 円  　　　        4,119,816　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      275,200 円  　　　　     34,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       103,200 円  　　　　     34,400,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,400 円  　　　　     34,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         741,494 円　（　　　　　　         2,658 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     231.86 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,710,720 円  
（　　　　　         9,716 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,994,608 円      
②総費用 741,494 円      
③純収益　①－② 3,253,114 円      
④建物等に帰属する純収益 2,710,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 542,394 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 525,688 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,884 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,728,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -56　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市八橋三和町１２３番１
 4100000124476-0000
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備考