令和6年1月15日　提出 秋田 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -55 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.

鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 5,350 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市豊岩小山字狐森３８番 ②地積 　(㎡) 1,021   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 東4.5m市道 水道、下水 新屋 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋田市南部、雄物川の南岸側 に位置する農家集落地域 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新屋駅　南東方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化は進行しているものの、地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。市街化調整区域内 の集落地域に対する需要は少なく、今後も地価の下落基調は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,350 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内の市街化調整区域、都市計画区域外に指定される地域である。当地域に地縁的選好性を有する居 住者による取引が散見されるが、何らかの事情を含むものが多い。市条例による建築規制の緩和があるものの過疎化が 進行している集落地域であるため、需要は弱い。農家住宅としての標準的な画地規模は３００坪、地価水準は個別的に 形成されるため把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は過疎化が進行しており、一般住宅、農家住宅が散在するほか畑が見られる集落地域である。賃 貸物件に対する需要・供給はなく、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用出来なかった。自用目的での取引 が支配的であることから、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [103.0] 100 [ 91.8] [102.0] 100 5,310  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １１月１日時点の秋田市の人口は３３年ぶり に３０万人を下回った。市の財政にも影響を 及ぼし、年間約１５億円の減収の恐れもある とされる。 市域の最遠部に位置する調整区域内の農家集 落地域である。需要は限定的であり、地価の 下落傾向が続いている。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％