令和6年1月15日　提出 秋田 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -51 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.

鑑定評価額 5,220,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市下北手松崎字大巻２６番２０６ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 秋田 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 古い時期に丘陵地裾野を開発 した南傾斜の住宅団地 街 路 基準方位　北５．４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ秋田駅北東方 4.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部からは離れているものの、古くからの住宅団地であり、利用状況は当面現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秋田駅東方の住宅地域。主な需要者は下北手・横森・桜地区等に地縁的選好性を有する一次取得者であ る。広面地区側からは太平川を渡る必要があり街路条件にやや難があるため、中心部に比べて、相対的に地価水準が低 く抑えられているが需要は限定的である。土地は２００㎡前後で５００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円台 が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古くからの住宅団地であり、賃貸物件に対する需要・供給はなく賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算出来 なかった。一方、比準価格は、駅東方面の大規模住宅団地で売買された事例から試算しており、市場性を反映した信頼 性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [110.3] [100.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １１月１日時点の秋田市の人口は３３年ぶり に３０万人を下回った。市の財政にも影響を 及ぼし、年間約１５億円の減収の恐れもある とされる。 ７月豪雨の直接の被害はなかったものの、団 地入口の松崎橋が溢水した。また、令和６年 度には下北手中学校が閉校予定であり、需要 減の要因がある。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％