令和6年1月15日　提出 秋田 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -50 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市雄和椿川字前椿岱４４番５４ ②地積 　(㎡) 423   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い丘陵地上の住宅 地域 北西6m市道 水道、下水 四ツ小屋 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧雄和町によって開発された 丘陵地の住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅南東方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。旧郡部の既成住宅地域に対する需要は少なく、今 後も地価の下落基調は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内の市街化調整区域。雄和・河辺地区に地縁的選好性を有する居住者による取引が散見されるが、 何らかの事情を含むものが多い。一般住宅としての標準的な画地規模は１００～１５０坪、地価水準は個別的に形成さ れるため把握が難しいものの、土地需要は極めて限定的であり、平成１７年以降、継続的に下落している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は市街化調整区域に指定されており、一般住宅のほかは山林が広がる地域である。賃貸物件に対 する需要・供給はなく、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用出来なかった。自用目的での取引が支配的で あることから、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [107.4] [100.0] 100 9,960  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １１月１日時点の秋田市の人口は３３年ぶり に３０万人を下回った。市の財政にも影響を 及ぼし、年間約１５億円の減収の恐れもある とされる。 調整区域の住宅地域のため、最寄り駅、店舗 等の利便施設へは自家用車の利用が必須であ る。需要は限定的であり、地価の下落傾向が 続いている。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％