令和6年1月15日　提出 秋田 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -47 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　吉田　寛史   TEL.

鑑定評価額 3,870,000 円  １㎡当たりの価格 4,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市太平黒沢字野崎７４番１ ②地積 　(㎡) 841   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 西5.6m市道 水道、下水 秋田 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 秋田市東部の山間の平坦部に 位置する農家集落 街 路 基準方位　北５．６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ秋田駅東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の集落地域であり地域内に特段の変化はないため、利用状況は当分の間、現状維持と予測する。 利便性に劣り住宅地需要も少ないため、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市全域の市街化調整区域内の住宅地域である。中心となる需要者は、地域の特性上、地縁・血縁関係 者に限定される。住環境や交通利便性に劣るため、離農や転居、相続等を一因として集落の小規模・高齢化が進行して いる。そのため土地取引は少なく、稀な取引には事情を含むことが多いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状 況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域で自己使用目的の物件がほとんどであり、共同住宅等の需要や供給は見られず、賃貸市場 が成立していないため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、対象標準地との代替競争関係に留意して収 集した取引事例をもとに試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を妥当と判断し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [103.0] 100 [104.9] [101.0] 100 4,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済の緩やかな回復や低金利等を背景に 市中心部の住宅需要は堅調である。他方、需 要の少ない外縁部の取引は低迷し、二極化が 拡大している。 農家住宅、一般住宅等が見られる集落地域で あり、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％