別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -46 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　吉田　寛史   TEL.
鑑定評価額 8,650,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市横森４丁目４５７番
｢横森４－７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 311  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 秋田

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   310 ｍ、南   270 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市内東部に位置する熟成度の
高い大規模住宅団地		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅南東方

2.6km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 分譲住宅地として熟成しており、利用状況は現状を維持すると予測する。区画整然とし、居住環境の良好な地域
であるが、令和５年７月の豪雨による浸水被害を受け、今後の不動産取引に対する影響が懸念される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田駅東地区を中心とした市内の住宅地域であり、特に駅の南東方に位置する住宅団地との代替競争関係
が強い。中心となる需要者は、市内に居住または通勤している一次取得者層であるが、周辺市町からの転入者も散見さ
れる。市内の住宅需要拡大を受け、同一需給圏内の需要は概ね堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地は３００
㎡前後で８５０万円程度、新築戸建住宅は総額２，５００～３，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性のある複数の取引事例から求められており、実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は当該地域が自
用の住宅地取得を目的とした取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視して価格形成されており、
投下資本に見合う収益が見込まれないため、低位に求められた。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価
格は参考にとどめ、周辺の標準地や基準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済の緩やかな回復や低金利等を背景に
市中心部の住宅需要は堅調である。他方、需
要の少ない外縁部の取引は低迷し、二極化が
拡大している。

区画整然とした住宅地域である。令和５年７
月の豪雨による浸水被害を受けた。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５公秋
田Ｌ
-5		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b Ｒ０６公秋
田Ｇ
-24		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m未舗装
私道、
中間画地
１低専

(50,80)
c Ｒ０５調秋
田Ｋ
-24		 秋田市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.5m市道
、北6m、
角地
１低専

(50,80)
d Ｒ０５公秋
田Ｌ
-4		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e Ｒ０５公秋
田Ｌ
-3		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,220  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
27,406 		 100
[ 100.0]
27,406 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
27,700 
b (　           ) 
25,157  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
27,030 		 100
[  95.0]
28,453 
28,700 
c (　     20,705) 
25,881  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
27,083 		 100
[  98.0]
27,636 
27,900 
d (　           ) 
24,129  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
30,282 		 100
[ 112.7]
26,870 
27,100 
e (　           ) 
32,252  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
33,607 		 100
[ 120.0]
28,006 
28,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,800 円／㎡]  



秋田 -46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,100,935 
613,292 
2,487,643 
2,324,600 
163,043 		 （　0.9692）
158,021 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,224,918 円　　　　（　     10,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -46　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.99 Ｗ2 211.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   311 ㎡     12.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ、専有面積約４８．０３㎡、４戸の共同住宅で、敷地内には平面駐車場４台を配置。 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 内階段、内廊下があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.99 
90.6 
96.06 
1,311 
125,935 		 1.0  125,935 
1.0  125,935 

 2～ 2		 住宅
105.99 
90.6 
96.06 
1,337 
128,432 		 1.0  128,432 
1.0  128,432 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
211.98 
90.6 
192.12 

254,367 		 254,367 
254,367 
⑨年額支払賃料        254,367 円　×　12ヶ月　＝　       3,052,404 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で十分担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,052,404 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       159,820 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,036,584 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           254,367 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,416 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          254,367 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          61,935 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,100,935 円　　　　（　         9,971 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-7		 1,309  
(   1,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,312 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,311 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｕ
　　　　-8		 1,385  
(   1,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,386 
c Ｒ０６公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-6		 1,536  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,321 
秋田 -46　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 147,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 95,892 円  　　　        3,196,404　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      236,000 円  　　　　     29,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        88,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         613,292 円　（　　　　　　         1,972 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     211.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,324,600 円  
（　　　　　         7,475 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,100,935 円      
②総費用 613,292 円      
③純収益　①－② 2,487,643 円      
④建物等に帰属する純収益 2,324,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 163,043 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 158,021 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          508 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,224,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -46　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市横森四丁目４５７番
 4100000018532-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -46 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.
鑑定評価額 8,650,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市横森４丁目４５７番
｢横森４－７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 311  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 秋田

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   310 ｍ、南   270 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 太平川左岸の平坦地に所在す
る住宅地域で、地盤の軟弱な
場所がある		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅南東方

2.6km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 地価上昇が著しい東通、広面地区での購入が難しい場合の選択肢のひとつであり、需要は根強い。ただし、令和
５年７月豪雨により、近隣地域内でも床下浸水した画地が見られた。今後の地価への影響が懸念される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田駅東方の住宅地域であり、主な需要者は桜・横森・桜ガ丘地区等に地縁的選好性を有する一次取得者
である。大規模分譲団地群であり、利便性や快適性が良好でありながら割安感があり、若年者層の需要が根強い。土地
は３００㎡前後では８００～１，０００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は、一般住宅のほか単身者向けアパート等も混在する既成住宅地域である。しかし、賃貸事業による収益性
と地価との関連は少なく、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は代替競争関係にある取引事例を選択して試
算した実証的な価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 １１月１日時点の秋田市の人口は３３年ぶり
に３０万人を下回った。市の財政にも影響を
及ぼし、年間約１５億円の減収の恐れもある
とされる。

新型コロナの影響も減少し、地価は上昇に転
じていたが、地域内においても、７月豪雨に
より床下～床上浸水した住戸が見られた。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｕ
-23		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b Ｒ０５公秋
田Ｌ
-9		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西6m市道、
東6m、角地
１低専

(69,80)
c Ｒ０５調秋
田Ｋ
-23		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d Ｒ０５公秋
田Ｌ
-5		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e Ｒ０５公秋
田Ｌ
-3		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,339  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
32,433 		 100
[ 115.7]
28,032 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
28,300 
b (　           ) 
32,803  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
31,929 		 100
[ 101.0]
31,613 
31,900 
c (　           ) 
25,209  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
25,334 		 100
[  97.9]
25,877 
26,100 
d (　           ) 
28,220  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
27,135 		 100
[ 100.0]
27,135 
27,400 
e (　           ) 
32,252  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
32,252 		 100
[ 110.0]
29,320 
29,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,800 円／㎡]  



秋田 -46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,089,748 
601,247 
2,488,501 
2,269,440 
219,061 		 （　0.9692）
212,314 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,332,939 円　　　　（　     13,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -46　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 107.65 Ｗ2 215.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   311 ㎡     12.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ４戸の共同住宅を想定（各戸同タイプ・平均専有面積約４８㎡） ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 共用部分を有効面積から除外
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
107.65 
88.5 
95.23 
1,301 
123,894 		 1.0  123,894 
1.0  123,894 

 2～ 2		 住宅
107.65 
88.5 
95.23 
1,360 
129,513 		 1.0  129,513 
1.0  129,513 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
215.30 
88.5 
190.46 

253,407 		 253,407 
253,407 
⑨年額支払賃料        253,407 円　×　12ヶ月　＝　       3,040,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     190.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で十分担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,040,884 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       159,244 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,025,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           253,407 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          253,407 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          61,701 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,089,748 円　　　　（　         9,935 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５調（賃）
秋田Ｒ
　　　　-2		 1,467  
(   1,406) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,223 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,301 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-4		 1,337  
(   1,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,337 
c Ｒ０６公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-5		 1,356  
(   1,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,356 
秋田 -46　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,000 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 95,547 円  　　　        3,184,884　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,100 円  　　　査定額による。
 建物　　　　　　　　　      230,400 円  　　　　     28,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        86,400 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         601,247 円　（　　　　　　         1,933 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     215.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,269,440 円  
（　　　　　         7,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,089,748 円      
②総費用 601,247 円      
③純収益　①－② 2,488,501 円      
④建物等に帰属する純収益 2,269,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 219,061 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 212,314 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          683 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,332,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -46　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市横森四丁目４５７番
 4100000018532-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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