別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -44 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.
鑑定評価額 7,860,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市卸町５丁目７１番１６外
｢卸町５－４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模の一般住宅が
多い住宅地域
 北6m市道 水道、ガス、下水 羽後牛島

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   230 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗への接近性が良く、街路
条件も周囲と比較して良好な
住宅地域		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ羽後牛島駅西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状を維持すると予測する。秋田市で発生した豪雨被害
の影響は不明瞭だがスーパー等も近く利便性の高い地域であり、当面上昇傾向は継続すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を秋田市内の住宅地域と判定し、特に代替性の強い圏域を卸町・茨島・楢山地区の住宅地域と判定した。需
要者の中心は市内居住者・通勤者であり、他地域からの流入も散見される。スーパー等の生活利便施設が近く居住環境
も良好な地域であり、秋田市中心部での価格上昇、供給不足も相俟って、周辺地域でも需要は強含みである。需要の中
心となる価格帯は、土地は２００㎡で８００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の賃貸物件も見られるが、新規供給は節税や相続対策が主であり、収益物件としての採算性が低いことから
収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は同一需給圏に存する規範性の高い取引事例を採用し、卸町地区の市場
性を反映した価格である。典型的な需要者も周辺相場等の市場性を考慮し取引意思を決定することを踏まえ、本件では
比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -36                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,200 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 37,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 秋田市内では豪雨被害のあった地域もあるが
、低金利環境や県内経済の緩やかな回復傾向
等を背景に、住宅需要は堅調に推移している
。

豪雨被害の影響は不明瞭だが、スーパー等の
店舗にも近く居住の利便性は高いことから、
地価は上昇傾向にある。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調秋
田Ｌ
-7		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b Ｒ０６公秋
田Ｊ
-9		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北7m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c Ｒ０５調秋
田Ｋ
-30		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d Ｒ０５調秋
田Ｌ
-25		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4m道路、
中間画地
１住居

(70,160)
e Ｒ０５調秋
田Ｌ
-19		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,963  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
31,806 		 100
[  84.5]
37,640 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,600 
b (　           ) 
23,077  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
30,985 		 100
[  84.1]
36,843 
36,800 
c (　           ) 
30,944  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
31,253 		 100
[  83.3]
37,519 
37,500 
d (　           ) 
23,254  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.1]
37,681 		 100
[  99.0]
38,062 
38,100 
e (　           ) 
30,233  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.0]
37,681 		 100
[  98.9]
38,100 
38,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -18.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,600 円／㎡]  



秋田 -44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,831,739 
545,576 
2,286,163 
2,056,680 
229,483 		 （　0.9692）
222,415 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,539,082 円　　　　（　     21,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 91.92 Ｗ2 183.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   209 ㎡     13.1 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者タイプ、平均専有面積約４０㎡。平面式駐車場４台。リスクと採算性から使用容積率は低い。 ⑦有効率　  86.5 ％
の理由		 内階段・廊下等の為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
91.92 
86.5 
79.50 
1,441 
114,560 		 1.0  114,560 
1.0  114,560 

 2～ 2		 住宅
91.92 
86.5 
79.50 
1,468 
116,706 		 1.0  116,706 
1.0  116,706 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
183.84 
86.5 
159.00 

231,266 		 231,266 
231,266 
⑨年額支払賃料        231,266 円　×　12ヶ月　＝　       2,775,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で十分担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,775,192 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       145,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,773,232 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           231,266 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,197 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          231,266 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          56,310 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,831,739 円　　　　（　        13,549 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｕ
　　　　-10		 1,385  
(   1,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 85.0]		 100
[102.0]
1,521 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,473 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,441 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｊ
　　　　-1		 1,668  
(   1,594) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,487 
c Ｒ０５公（賃）
秋田Ｕ
　　　　-10		 1,646  
(   1,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]
1,438 
秋田 -44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,500 円  　　　　     26,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 87,576 円  　　　        2,919,192　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      208,800 円  　　　　     26,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        78,300 円  　　　　     26,100,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,100 円  　　　　     26,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         545,576 円　（　　　　　　         2,610 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     183.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,056,680 円  
（　　　　　         9,841 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,831,739 円      
②総費用 545,576 円      
③純収益　①－② 2,286,163 円      
④建物等に帰属する純収益 2,056,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 229,483 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 222,415 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,064 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,539,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市卸町五丁目７１番１６
 4100000191215-0000
2 　秋田市卸町五丁目７１番２１
 4100000191220-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -44 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.
鑑定評価額 7,860,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市卸町５丁目７１番１６外
｢卸町５－４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模の一般住宅が
多い住宅地域
 北6m市道 水道、ガス、下水 羽後牛島

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   230 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小中学校へは遠いが、周辺商
業施設は比較的充実している
地域		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ羽後牛島駅西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 空地等もほぼ無くなっており、利用状況は現状維持。学校を除けば利便性に難はなく、周辺に比べ街区画地の整
然性も良い地域で需要は多く、中心部の品薄状態や地価上昇の影響等もあり、地価は今暫く上昇と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内の住宅地域であり、特に卸町地区との代替性が高い。需要者は市内在住や通勤者等の一次取得者
が中心である。小中学校へ遠いことがネックだが、商業施設は充実しており、街区等の整然性も比較的良く需要は多い
。また、中心部での品不足や地価上昇の影響などもあり、近時周辺では従来水準を大幅に上回る高単価取引も散見され
る。土地は８００万円前後、新築の戸建住宅は３千万円前後が需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅も一部見られる地域だが、アパートは供給過剰気味で採算性が低下し、新規供給は主に遊休地活用等であり、
戸建住宅地としての自用目的が中心である。比準価格は、周辺類似地域所在の取引事例につき相互に比較検討し求めた
もので、現下の市場性を反映し実証的である。当地域は収益性より居住の快適性を重視する住宅地域であることから、
比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -36                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,200 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 37,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少や建築費上昇、一部地域には豪雨被
害の影響などの懸念材料はあるが、低金利や
県内経済の持ち直しを背景に、市内の住宅需
要は概ね堅調。

利便性や住環境も比較的良く、地価水準や総
額的にも需要を呼び込める地域であり、近時
周辺では高単価取引も散見されるなど、地価
は上昇基調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調秋
田Ｌ
-27		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｊ
-2		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m道路、
中間画地
１低専

(50,80)
c Ｒ０５調秋
田Ｋ
-40		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m市道、
北西6m、角地
１住居

(70,200)
d Ｒ０５調秋
田Ｋ
-30		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,437  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.2]
36,556 		 100
[  97.0]
37,687 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,700 
b (　           ) 
37,256  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
34,377 		 100
[  90.2]
38,112 
38,100 
c (　           ) 
40,833  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
39,140 		 100
[ 105.0]
37,276 
37,300 
d (　           ) 
30,944  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
31,501 		 100
[  84.4]
37,323 
37,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,600 円／㎡]  



秋田 -44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,523,961 
488,667 
2,035,294 
1,836,040 
199,254 		 （　0.9692）
193,117 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,941,163 円　　　　（　     18,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 81.98 Ｗ2 163.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   209 ㎡     13.1 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全４戸の共同住宅（１ＤＫ、専有面積約３４．７８㎡）・駐車場４台を想定 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 標準的な内階段の共同住宅である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
81.98 
84.9 
69.56 
1,458 
101,418 		 1.0  101,418 
1.0  101,418 

 2～ 2		 住宅
81.98 
84.9 
69.56 
1,487 
103,436 		 1.0  103,436 
1.0  103,436 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
163.96 
84.8 
139.12 

204,854 		 204,854 
204,854 
⑨年額支払賃料        204,854 円　×　12ヶ月　＝　       2,458,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,458,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       130,112 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,472,136 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           204,854 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,946 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          204,854 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          49,879 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,523,961 円　　　　（　        12,076 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-8		 1,294  
(   1,294) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,482 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,458 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｊ
　　　　-1		 1,668  
(   1,594) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[112.0]		 100
[ 95.0]
1,493 
c Ｒ０５公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-1		 1,531  
(   1,499) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,503 
秋田 -44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 116,500 円  　　　　     23,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 78,067 円  　　　        2,602,248　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      186,400 円  　　　　     23,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        69,900 円  　　　　     23,300,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,300 円  　　　　     23,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         488,667 円　（　　　　　　         2,338 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     163.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,836,040 円  
（　　　　　         8,785 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,523,961 円      
②総費用 488,667 円      
③純収益　①－② 2,035,294 円      
④建物等に帰属する純収益 1,836,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 199,254 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 193,117 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          924 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,941,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市卸町五丁目７１番１６
 4100000191215-0000
2 　秋田市卸町五丁目７１番２１
 4100000191220-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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備考