令和6年1月15日　提出 秋田 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -43 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 5,740,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市広面字昼寝７番１１外 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 台形 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西5m市道 水道、下水 秋田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 主要地方道と丘陵地に挟まれ た狭い範囲の住宅地域。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ秋田駅北東方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地勢や街路条件がやや劣る住宅地域であり、利用状況は当分現状維持。ただ、駅東地区全般の地価上昇や品不足 状態のもと、相対的に割安感のある当地域に対しても需要増が窺え、地価は当面上昇基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内の住宅地域であり、特に駅東地区の住宅地域との代替性が高い。需要者は市内在住や通勤者等の 一次取得者が中心である。低金利環境のもと市内の住宅需要は堅調であり、中心部での品薄状態や地価上昇の影響が次 第に周辺地域へと及び、当地域のような地勢や街路条件等で市場競争力が劣る地域や画地条件が劣る物件の取引なども 以前に比べ増えている。土地は６０坪程で６百万円程度、新築の戸建物件は２千万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある周辺類似地域の取引事例につき相互に比較検討し求めており、現下の市場性を反映し 実証的である。なお、間口が狭い台形地でアパート等の配置に難があり、賃貸想定に実現性がないため収益還元法は適 用できなかった。以上、戸建住宅を中心とする自己使用目的での取引が支配的な住宅地域であり、代表標準地との検討 も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [112.7] [100.0] 100 29,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や建築費上昇、一部地域には豪雨被 害の影響などの懸念材料はあるが、低金利や 県内経済の持ち直しを背景に、市内の住宅需 要は概ね堅調。 地勢や街路条件で選好性は劣るが、駅東地区 全般の地価上昇や品不足の影響を受け、相対 的に割安感ある当地域も需要増が窺え、地価 は上昇基調。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％