別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -40 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.
鑑定評価額 8,150,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市楢山愛宕下３７番１
｢楢山愛宕下１０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 195  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
太平川に近い住宅地
域		 北5m市道 水道、ガス、下水 秋田

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 太平川とＪＲ羽越本線に挟ま
れた既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北５ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅南方

1.8km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの狭い範囲の住宅地域で、利用状況は現状維持。市中心部の地価上昇等を反映し、当地域の地価も近年
上昇基調だったが、昨夏の豪雨被害以降は楢山地区の市場は様子見状態にあり、今後はやや流動的と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は楢山地区を中心に市内中心部近郊の住宅地域。需要者は既成住宅地域のため地縁的選好性を有する市内在
住者が多い。市内中心部の地価上昇や品薄状態を反映し、当地域への需要も高まり近年地価は上昇基調にあった。ただ
昨夏の豪雨災害で、楢山地区では楢山登町地域が甚大な被害を被り、当地域の被災状況等は現時点で不明ながら、楢山
地区全般に市場は様子見状態にある。土地は８百万円前後、新築戸建住宅は３千万円程度が需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅も一部見られるが、古くからの閑静な住宅地域であり、収益性よりは居住の快適性をより重視する地域である
。こうした地域の特性を踏まえ、比準価格は代替競争関係が認められる周辺類似地域所在の事例より求めたもので、現
下の市場性を反映した実証的な価格である。よって、戸建住宅地として自用目的での取引が中心の地域であることから
、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -36                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,200 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.2]		 [100.0]
100		 41,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少や建築費上昇、一部地域には豪雨被
害の影響などの懸念材料はあるが、低金利や
県内経済の持ち直しを背景に、市内の住宅需
要は概ね堅調。

昨夏の豪雨災害以前は地価上昇基調にあった
が、被災の有無を問わず、楢山地区全体に市
場は様子見状態となっており、年間では前期
の上昇分を反映。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調秋
田Ｌ
-43		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１中専

(60,160)
b Ｒ０６公秋
田Ｊ
-23		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
c Ｒ０６公秋
田Ｊ
-30		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東3.2m市道
、中間画地
１住居

(70,160)
d Ｒ０６公秋
田Ｇ
-16		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e Ｒ０５調秋
田Ｒ
-5		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,202  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 139.6]
42,067 		 100
[ 100.0]
42,067 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,100 
b (　           ) 
35,350  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
41,588 		 100
[ 100.0]
41,588 
41,600 
c (　           ) 
31,746  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  97.9]
40,534 		 100
[  97.0]
41,788 
41,800 
d (　           ) 
45,448  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
46,376 		 100
[ 110.1]
42,122 
42,100 
e (　           ) 
32,075  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  84.2]
42,792 		 100
[ 101.8]
42,035 
42,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -15.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,800 円／㎡]  



秋田 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,485,682 
476,216 
2,009,466 
1,780,880 
228,586 		 （　0.9692）
221,546 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,521,347 円　　　　（　     23,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.49 Ｗ2 158.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   195 ㎡     13.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全４戸の共同住宅（１ＬＤＫ、専有面積約３３．５０㎡）・駐車場４台を想定 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 標準的な内階段の共同住宅である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
79.49 
84.4 
67.07 
1,467 
98,392 		 1.0  98,392 
1.0  98,392 

 2～ 2		 住宅
79.49 
84.4 
67.07 
1,480 
99,264 		 1.0  99,264 
1.0  99,264 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.98 
84.4 
134.14 

197,656 		 197,656 
197,656 
⑨年額支払賃料        197,656 円　×　12ヶ月　＝　       2,371,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     134.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,371,872 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       128,194 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,435,678 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           197,656 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,878 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          197,656 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          48,126 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,485,682 円　　　　（　        12,747 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-4		 1,337  
(   1,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[102.0]		 100
[107.0]
1,392 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,467 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-5		 1,356  
(   1,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]
1,462 
c Ｒ０６公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-6		 1,536  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,649 
秋田 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 113,000 円  　　　　     22,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 76,916 円  　　　        2,563,872　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      180,800 円  　　　　     22,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        67,800 円  　　　　     22,600,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,600 円  　　　　     22,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         476,216 円　（　　　　　　         2,442 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     158.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,780,880 円  
（　　　　　         9,133 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,485,682 円      
②総費用 476,216 円      
③純収益　①－② 2,009,466 円      
④建物等に帰属する純収益 1,780,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 228,586 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 221,546 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,136 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,521,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市楢山愛宕下３７番１
 4100000101981-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -40 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充   TEL.
鑑定評価額 8,130,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市楢山愛宕下３７番１
｢楢山愛宕下１０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 195  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
太平川に近い住宅地
域		 北5m市道 水道、ガス、下水 秋田

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 太平川南方、ＪＲ羽越本線の
西方に位置する旧来からの住
宅地域		 街

路		 基準方位　北５ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅南方

1.8km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺の利用状況は低層住宅地であり、当分の間は現状維持と予測する。堅調だった需要は７月の豪雨災害を境に
やや滞る状態になり、地価は上昇傾向から横ばい傾向に後退した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、秋田市内南部の住宅地域で、特に楢山地区及びその周辺と代替競争関係が強い。主たる需要者は
、秋田市内に通勤圏を有する一次取得者である。河川に近い住宅地域であるが、小学校にも近い立地性や秋田駅前に向
かう道路整備もあり、需要は高まっている。２００㎡程度の土地であれば８００～９００万円程度、同敷地規模の新築
戸建住宅であれば３０００万円前後が、需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、少ない賃貸事例を基に試算された収益価格の精度には限界があ
る。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である
。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地等との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定
評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -36                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,200 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.2]		 [100.0]
100		 41,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部及びその周辺部の住宅地への需要
が高まっている一方、市街化区域外縁部及び
村落地域への需要は低めである。


令和５年前半は需要が高めで地価も上昇傾向
にあったが、７月の豪雨災害以降需要が立ち
止まり、様子見の状態になっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調秋
田Ｌ
-43		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１中専

(60,160)
b Ｒ０５調秋
田Ｌ
-42		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西5.5m市道、
北4.5m、角地
１住居

(70,200)
c Ｒ０５調秋
田Ｒ
-7		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
d Ｒ０５調秋
田Ｒ
-4		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7m市道、
南2m、角地
１中専

(60,200)
e Ｒ０６公秋
田Ｇ
-17		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西13.5m市
道、中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,202  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 139.6]
41,900 		 100
[ 100.0]
41,900 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
41,900 
b (　           ) 
39,663  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.9]
42,993 		 100
[ 104.0]
41,339 
41,300 
c (　           ) 
42,543  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
41,634 		 100
[  98.0]
42,484 
42,500 
d (　           ) 
30,969  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
30,877 		 100
[  76.2]
40,521 
40,500 
e (　           ) 
38,814  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,008 		 100
[  94.5]
41,278 
41,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,700 円／㎡]  



秋田 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,933,516 
563,120 
2,370,396 
2,119,720 
250,676 		 （　0.9692）
242,955 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,958,265 円　　　　（　     25,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.88 Ｗ2 193.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   195 ㎡     13.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（約４２㎡）４戸、駐車場４台の共同住宅を想定 ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 内階段・廊下等のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
96.88 
87.2 
84.46 
1,397 
118,000 		 1.0  118,000 
1.0  118,000 

 2～ 2		 住宅
96.88 
87.2 
84.46 
1,444 
122,000 		 1.0  122,000 
1.0  122,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
193.76 
87.2 
168.92 

240,000 		 240,000 
240,000 
⑨年額支払賃料        240,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,880,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,880,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       151,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,872,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           240,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,280 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          240,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          58,436 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,933,516 円　　　　（　        15,044 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｊ
　　　　-1		 1,668  
(   1,594) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,472 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,428 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,397 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
秋田Ｒ
　　　　-1		 1,732  
(   1,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,357 
c Ｒ０５公（賃）
秋田Ｕ
　　　　-4		 1,657  
(   1,589) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,462 
秋田 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 134,500 円  　　　　     26,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 90,720 円  　　　        3,024,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      215,200 円  　　　　     26,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        80,700 円  　　　　     26,900,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,900 円  　　　　     26,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         563,120 円　（　　　　　　         2,888 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     193.76 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,119,720 円  
（　　　　　        10,870 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,933,516 円      
②総費用 563,120 円      
③純収益　①－② 2,370,396 円      
④建物等に帰属する純収益 2,119,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 250,676 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 242,955 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,246 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,958,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市楢山愛宕下３７番１
 4100000101981-0000
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