令和6年1月15日　提出 秋田 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -39 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　吉田　寛史   TEL.

鑑定評価額 7,280,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市桜ガ丘２丁目５番６外 ｢桜ガ丘２－５－６｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 秋田 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 「ハイタウン桜」と呼称され る丘陵地の大規模住宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ秋田駅南東方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 分譲住宅地として熟成しており、当面の間、利用状況は現状を維持すると予測する。区画整然とし、居住環境の 良好な地域であるため需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田駅東地区を中心とした市内の住宅地域であり、特に駅の南東方に位置する住宅団地との代替競争関係 が強い。中心となる需要者は、市内に居住または通勤している一次取得者層であるが、周辺市町からの転入者も散見さ れる。市内の住宅需要拡大を受け、区画整然とし居住環境の良好な当地域の需要は堅調である。需要の中心となる価格 帯は、土地は２３０㎡前後で７００～７５０万円程度、新築戸建住宅は総額２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築協定があるため共同住宅の建築ができず、大半が自用の戸建住宅であり賃貸市場が成立していないため、収益価格 は試算できなかった。一方、比準価格は、対象標準地との代替競争関係に留意して収集した取引事例をもとに試算され ており、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 89.0] [102.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済の緩やかな回復や低金利等を背景に 市中心部の住宅需要は堅調である。他方、需 要の少ない外縁部の取引は低迷し、二極化が 拡大している。 区画整然とした住宅団地であり、需要は堅調 である。高値の取引も見られ、地価は上昇傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％