令和6年1月15日　提出 秋田 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -37 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.

鑑定評価額 3,740,000 円  １㎡当たりの価格 4,130 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市河辺赤平字田中９１番 ②地積 　(㎡) 905   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 に店舗等も混在する 住宅地域 南東12m県道 水道、下水 大張野 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   130 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 旧河辺町中心部より北東方郊 外に位置し、農家住宅が多い 住宅地域 街 路 基準方位　北１２ｍ 県道 交通 施設 ＪＲ大張野駅北西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの農家集落地域で、当面現状を維持すると予測する。平成２６年から市条例により市街化調整区域内の 建築規制は緩和されたが、市街地から遠く、不動産需要は限定的で、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,130 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内のうち河辺・雄和地域を中心とした郊外に位置する住宅地域一円である。需要者の中心は当該地 域に地縁的選好性を有する第一次取得者が中心であり、他地域からの流入は少ない。市内の農家集落地域の中でも同地 区の過疎化は進行しており、新たな需要を見出すことが困難な状況にある。また、農家集落地域における取引は規模や 形状が様々であり、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が大半を占める農家集落地域であり、アパート等の賃貸物件はなく賃貸市場が成立していないため、収 益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、農家住宅を中心に代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり 、市場動向を反映した実証的な価格である。以上より本件では、自己使用目的での取引が支配的な地域であることから 、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,150 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化等を背景に、需要は総 じて減退している。活性化に繋がる要因も特 に見られず、宅地取引は極めて少ない。 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、元 来需要が少ないことに加え、過疎化の進行等 の影響を受け、当地域の地価は依然弱含みで ある。 個別的要因に変動はない。なお、形状による 減価は不要と判断した。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％