別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -36 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.
鑑定評価額 7,410,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市牛島東５丁目３６番３
｢牛島東５－９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模の一般住宅が
多い住宅地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 羽後牛島

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 牛島地区のなかでは、スーパ
ーや小学校などに近い住宅地
域		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ羽後牛島駅東方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの既成住宅地域であり、当面は現状を維持すると予測する。秋田市内で生じた豪雨被害の影響は不明瞭
であるが、牛島地区の中でも特に人気の地域であり、地価は依然上昇傾向で推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を秋田市内の住宅地域と判定し、特に代替性の強い圏域を牛島地区の住宅地域と判定した。需要者の中心は
市内居住者・通勤者であるが、周辺市町からの転入も散見される。秋田市中心部での価格上昇、供給不足も相俟って、
周辺地域でも引き合いは強い。対象不動産の存する地域は居住の利便性から牛島地区の中でも特に人気のあるエリアで
あり、高値の取引も見られる。土地は７００万円台、新築戸建住宅は２，０００万円台が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の賃貸物件も見られるが、新規供給は節税や相続対策が主であり、収益物件としての採算性が低いことから
収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は規範性の高い取引事例を収集し、牛島地区の市場性を反映した価格で
ある。典型的な需要者も周辺相場等の市場性を考慮し取引意思を決定することを踏まえ、本件では比準価格を重視し、
収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　秋田（県） -21             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     37,800 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 秋田市内では豪雨被害のあった地域もあるが
、低金利環境や県内経済の緩やかな回復傾向
等を背景に、住宅需要は堅調に推移している
。

豪雨被害の影響は不明瞭であるが、居住環境
の利便性と総額感から一定の需要が認められ
、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％ +1.1 ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｊ
-16		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
東6m、角地
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｇ
-38		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
西3.9m、
二方路
１低専

(50,80)
c Ｒ０６公秋
田Ｊ
-3		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北7m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d Ｒ０５調秋
田Ｌ
-10		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e Ｒ０５調秋
田Ｌ
-23		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東6m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,250  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
36,339 		 100
[  96.9]
37,502 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
38,300 
b (　           ) 
33,839  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
36,539 		 100
[  98.0]
37,285 
38,000 
c (　           ) 
29,144  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.0]
40,362 		 100
[ 108.2]
37,303 
38,000 
d (　           ) 
36,304  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
36,233 		 100
[  95.9]
37,782 
38,500 
e (　           ) 
35,488  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
36,828 		 100
[  98.0]
37,580 
38,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -27.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,200 円／㎡]  



秋田 -36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,400,019 
458,238 
1,941,781 
1,717,840 
223,941 		 （　0.9692）
217,044 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,429,469 円　　　　（　     22,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.25 Ｗ2 154.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   194 ㎡     12.4 m x   15.7 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全４戸の共同住宅（１Ｋ、専有面積約３３．６６㎡）・駐車場４台を想定 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 標準的な内階段の共同住宅である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
77.25 
87.1 
67.32 
1,428 
96,133 		 1.0  96,133 
1.0  96,133 

 2～ 2		 住宅
77.25 
87.1 
67.32 
1,457 
98,085 		 1.0  98,085 
1.0  98,085 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
154.50 
87.1 
134.64 

194,218 		 194,218 
194,218 
⑨年額支払賃料        194,218 円　×　12ヶ月　＝　       2,330,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     134.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,330,616 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       123,731 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,350,885 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           194,218 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,845 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          194,218 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          47,289 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,400,019 円　　　　（　        12,371 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｕ
　　　　-10		 1,385  
(   1,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 85.0]		 100
[102.0]
1,521 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,428 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｊ
　　　　-1		 1,668  
(   1,594) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,487 
c Ｒ０５公（賃）
秋田Ｕ
　　　　-5		 1,596  
(   1,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,422 
秋田 -36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,000 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 74,238 円  　　　        2,474,616　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      174,400 円  　　　　     21,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        65,400 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         458,238 円　（　　　　　　         2,362 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　     154.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,717,840 円  
（　　　　　         8,855 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,400,019 円      
②総費用 458,238 円      
③純収益　①－② 1,941,781 円      
④建物等に帰属する純収益 1,717,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 223,941 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 217,044 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,119 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,429,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市牛島東五丁目３６番３
 4100000134195-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -36 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　千田　幸紀   TEL.
鑑定評価額 7,410,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市牛島東５丁目３６番３
｢牛島東５－９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模の一般住宅が
多い住宅地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 羽後牛島

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 教育施設、商業施設に近い郊
外に位置する熟成した住宅地
域		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ羽後牛島駅東方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した低層住宅地域であるため当分は現状利用のままと予測する。住宅品等や利便性から安定した住宅需要は
あるが、近年は、中古住宅や新規宅地開発等の住宅供給が少ないこともあり、地価は上昇傾向となっている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、牛島地区を中心とした市南部の住宅地域。需要者は市内に居住又は通勤する一次取得者が中心。熟成し
た住宅地域で、教育施設や商業施設が徒歩圏内で、牛島地区では比較的利便性の高い地域であるが、近年は、新規宅地
分譲や中古物件等の住宅供給が少ない状況が続き、地価は上昇傾向となっている。土地は６０坪で８００万円程度、新
築戸建住宅は３，０００万円程度が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパートも見られる地域であるが、大部分が地主の遊休資産の活用であり、建築費の上昇や空室等が見られる供給過剰
の中で、更地を取得してからのアパート経営は投資採算性が厳しいことからも、収益価格は低位に試算されたと考える
。快適性を重視し、自用目的での取引が中心であることから、本件では、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑
定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　秋田（県） -21             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     37,800 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 水害を受けた一部地域の取引停滞があるもの
の、低金利・優遇税制等が下支えとなり、秋
田市街地の利便性の高い地域から住宅需要は
持ち直している。

利便性から住宅需要は安定的であり、新規宅
地開発や中古物件等の供給も多くないことも
相まって、取引も幾分高目となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％ +1.1 ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｊ
-14		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4.5m市道、
東3.4m、角地
１低専

(50,80)
b Ｒ０６公秋
田Ｇ
-38		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
西3.9m、
二方路
１低専

(50,80)
c Ｒ０６公秋
田Ｊ
-3		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北7m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d Ｒ０６公秋
田Ｊ
-16		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
東6m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,242  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[  76.5]
37,803 		 100
[ 100.0]
37,803 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
38,600 
b (　           ) 
33,839  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
36,575 		 100
[ 100.0]
36,575 
37,300 
c (　           ) 
29,144  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.0]
40,921 		 100
[ 104.1]
39,309 
40,100 
d (　           ) 
38,250  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
36,628 		 100
[  99.9]
36,665 
37,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -27.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,200 円／㎡]  



秋田 -36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,440,595 
467,992 
1,972,603 
1,757,240 
215,363 		 （　0.9692）
208,730 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,259,796 円　　　　（　     22,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 74.52 Ｗ2 149.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   194 ㎡     12.4 m x   15.7 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ、専有面積約３２㎡、４戸のアパートで、敷地内には平置駐車場４台を配置。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 内階段・廊下等があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
74.52 
86.7 
64.58 
1,513 
97,700 		 1.0  97,700 
1.0  97,700 

 2～ 2		 住宅
74.52 
86.7 
64.58 
1,548 
100,000 		 1.0  100,000 
1.0  100,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
149.04 
86.7 
129.16 

197,700 		 197,700 
197,700 
⑨年額支払賃料        197,700 円　×　12ヶ月　＝　       2,372,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     129.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,372,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       125,820 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,390,580 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           197,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,878 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          197,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          48,137 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,440,595 円　　　　（　        12,580 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-6		 1,536  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,570 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,547 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,513 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-1		 1,531  
(   1,499) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,531 
c Ｒ０６公（賃）
秋田Ｕ
　　　　-8		 1,385  
(   1,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
1,539 
秋田 -36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 111,500 円  　　　　     22,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 75,492 円  　　　        2,516,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      178,400 円  　　　　     22,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        66,900 円  　　　　     22,300,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,300 円  　　　　     22,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         467,992 円　（　　　　　　         2,412 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     149.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,757,240 円  
（　　　　　         9,058 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,440,595 円      
②総費用 467,992 円      
③純収益　①－② 1,972,603 円      
④建物等に帰属する純収益 1,757,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 215,363 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 208,730 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,076 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,259,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市牛島東五丁目３６番３
 4100000134195-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考