令和6年1月15日　提出 秋田 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -34 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.

鑑定評価額 6,040,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市仁井田字大野１５４番２ ②地積 　(㎡) 385   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 2.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 羽後牛島 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   650 ｍ、南   350 ｍ、北   510 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域に隣接し、都市計 画法第３４条第１１号の指定 区域内の住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ羽後牛島駅南方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域であり、当面は現状を維持すると予測する。市街化調整区域内の住宅地域であるが、市 街化区域に隣接し、一定の引き合いは有することから地価はやや上昇傾向で推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を秋田市郊外の市街化調整区域と判定した。需要の中心は当該地域に地縁的選好性を有する個人であるが、 周辺地域からの流入も散見される。当該地域は市街化調整区域に存するものの市街化区域に隣接し、周辺の住宅地価の 上昇も相俟って地価は上昇傾向にある。中心部と比し値頃感があり、周辺では新築・築浅物件等も見られ、需要は堅調 に推移している。取引される規模や形状は様々であり、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が支配的な既成住宅地域であり、アパートを始めとした賃貸物件はなく賃貸市場が未成熟であることか ら収益価格は試算できなかった。他方、比準価格は市場性を反映した価格であり、市街化調整区域の事例収集はやや広 域的に行ったものの、規範性の高い取引事例を採用し、要因比較も適切に行うことができた。以上より、本件では取引 事例比較法による比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,650 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 55.8] [102.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋田市内では豪雨被害のあった地域もあるが 、低金利環境や県内経済の緩やかな回復傾向 等を背景に、住宅需要は堅調に推移している 。 市街化調整区域ではあるが、市街化区域に隣 接し、周辺住宅地の地価上昇を受け、地価は やや上昇の傾向を継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％