別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -32 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山田　光栄   TEL.
鑑定評価額 7,320,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市広面字二ツ屋６３番５
 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模の一般住宅が
建ち並ぶ既成住宅地
域		 東4m市道 水道、ガス、下水 秋田

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街路条件がやや劣る住宅地域 街

路		 基準方位　北４ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅南東方

1.4km		 法令

規制		 ２中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅東側に位置し利便性の高い住宅地域で地価は上昇傾向にあったが、豪雨災害で多くの住居が床上又は床下浸水
の被害を受けた。地価水準の動向は短期的に不透明だが、中長期的には上昇する可能性が高いものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は駅東地区を中心とした住宅地域一円で特に広面地区、東通地区、横森地区との代替競争関係が強い。主な
需要者は市内居住者や通勤者等である。駅や商業施設等への距離が近く利便性の高い地域で、市内の供給不足も相まっ
て、需要は高まっていたが、豪雨災害によりその動向は判然としない。災害前の水準であるが、需要の中心となる価格
帯は、土地は２００㎡程度で８００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺事例のうち規範性の高い事例を採用して求めており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格である。
一方、収益価格は地域の標準的な数値を採用して求めており、標準地の収益性を適切に反映した価格であるが、元本価
値に見合った賃料を徴収することが困難な地域であること等から比準価格に比べ低位に求められた。以上より、本件で
は比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[102.0]		 100
[178.5]		 [102.0]
100		 41,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかに回復しており、地価の上
昇傾向は市内中心部の住宅地のみならず、外
縁部に位置する住宅地まで広がりをみせてい
る。

快適性・利便性の高い当地域には底堅い需要
が認められ、地価は上昇を続けているが、豪
雨災害の影響によりその上昇率は縮小した。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｕ
-26		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m未舗装私
道、中間画地
２中専

(60,160)
b Ｒ０６公秋
田Ｕ
-27		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m市道
、北西1.8m、
準角地
１住居

(70,180)
c Ｒ０６公秋
田Ｕ
-22		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
d Ｒ０６公秋
田Ｕ
-25		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7m市道、
北6m、角地
１低専

(60,80)
e Ｒ０６公秋
田Ｕ
-17		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,373  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  98.9]
40,889 		 100
[ 100.0]
40,889 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
41,700 
b (　           ) 
38,701  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
37,942 		 100
[  93.8]
40,450 
41,300 
c (　           ) 
43,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
36,449 		 100
[  89.8]
40,589 
41,400 
d (　           ) 
51,672  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
49,165 		 100
[ 120.6]
40,767 
41,600 
e (　           ) 
25,380  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  88.1]
41,155 		 100
[ 100.0]
41,155 
42,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,600 円／㎡]  



秋田 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地地域であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,454,252 
468,514 
1,985,738 
1,757,240 
228,498 		 （　0.9692）
221,460 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,519,592 円　　　　（　     25,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 74.53 Ｗ2 149.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   160 ％   176 ㎡     10.8 m x   16.3 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全戸４戸×１ＤＫ（専有面積約３２㎡）のアパートで、平置駐車４台を想定。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 内階段・廊下等があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
74.53 
86.7 
64.59 
1,502 
97,014 		 1.0  97,014 
1.0  97,014 

 2～ 2		 住宅
74.53 
86.7 
64.59 
1,577 
101,858 		 1.0  101,858 
1.0  101,858 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
149.06 
86.7 
129.18 

198,872 		 198,872 
198,872 
⑨年額支払賃料        198,872 円　×　12ヶ月　＝　       2,386,464 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     129.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,386,464 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       126,523 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,403,941 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           198,872 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,889 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          198,872 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          48,422 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,454,252 円　　　　（　        13,945 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５公（賃）
秋田Ｐ
　　　　-2		 1,393  
(   1,392) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,474 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,535 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,502 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５公（賃）
秋田Ｒ
　　　　-4		 1,689  
(   1,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,535 
c Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-1		 1,754  
(   1,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,595 
秋田 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 111,500 円  　　　　     22,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 75,914 円  　　　        2,530,464　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      178,400 円  　　　　     22,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        66,900 円  　　　　     22,300,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,300 円  　　　　     22,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         468,514 円　（　　　　　　         2,662 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     149.06 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,757,240 円  
（　　　　　         9,984 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,454,252 円      
②総費用 468,514 円      
③純収益　①－② 1,985,738 円      
④建物等に帰属する純収益 1,757,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 228,498 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 221,460 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,258 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,519,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市広面字二ツ屋６３番５
 4100000264539-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -32 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　吉田　寛史   TEL.
鑑定評価額 7,270,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市広面字二ツ屋６３番５
 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模の一般住宅が
建ち並ぶ既成住宅地
域		 東4m市道 水道、ガス、下水 秋田

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 秋田駅南東方に位置する街路
条件がやや劣る住宅地域		 街

路		 基準方位　北４ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅南東方

1.4km		 法令

規制		 ２中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として熟成しており、土地の利用状況は当面現状のまま推移すると予測する。令和５年７月の豪雨によ
る浸水被害を受け、今後の不動産取引に対する影響が懸念される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は秋田市の住宅地域であり、特に駅東地区の住宅地域と代替競争関係が強い。中心となる需要者は、
秋田市に居住または通勤している第一次取得者層である。市内の住宅需要拡大を受け、同一需給圏内の需要は概ね堅調
である。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で８００万円程度、新築戸建住宅は総額３，０００万円前後
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性のある複数の取引事例から求められており、実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は当該地域が自
用の住宅地取得を目的とした取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視して価格形成されており、
投下資本に見合う収益が見込まれないため、低位に求められた。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価
格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[102.0]		 100
[180.3]		 [102.0]
100		 41,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済の緩やかな回復や低金利等を背景に
市中心部の住宅需要は堅調である。他方、需
要の少ない外縁部の取引は低迷し、二極化が
拡大している。

街路条件がやや劣る住宅地域である。令和５
年７月の豪雨による浸水被害を受けた。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｕ
-17		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｕ
-16		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
西4m、準角地
１住居

(70,200)
c Ｒ０６公秋
田Ｇ
-11		 秋田市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d Ｒ０５公秋
田Ｌ
-11		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m市道
、中間画地
２中専

(70,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,380  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.2]
40,196 		 100
[ 100.0]
40,196 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
41,000 
b (　           ) 
38,350  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 104.0]
46,232 		 100
[ 113.3]
40,805 
41,600 
c (　     56,876) 
56,876  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
56,379 		 100
[ 139.1]
40,531 
41,300 
d (　           ) 
35,379  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 118.8]
30,435 		 100
[  74.5]
40,852 
41,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,300 円／㎡]  



秋田 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,084,655 
397,396 
1,687,259 
1,481,440 
205,819 		 （　0.9692）
199,480 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,071,020 円　　　　（　     23,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.24 Ｗ2 132.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   160 ％   176 ㎡     10.8 m x   16.3 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ（約２８㎡）４戸、駐車場４台の共同住宅を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分を有効面積から除外
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
66.24 
85.0 
56.30 
1,470 
82,761 		 1.0  82,761 
1.0  82,761 

 2～ 2		 住宅
66.24 
85.0 
56.30 
1,499 
84,394 		 1.0  84,394 
1.0  84,394 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
132.48 
85.0 
112.60 

167,155 		 167,155 
167,155 
⑨年額支払賃料        167,155 円　×　12ヶ月　＝　       2,005,860 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     112.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で十分担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,005,860 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       107,493 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,042,367 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           167,155 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,588 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          167,155 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          40,700 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,084,655 円　　　　（　        11,845 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-4		 1,337  
(   1,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,490 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,503 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,470 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-5		 1,356  
(   1,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 80.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,553 
c Ｒ０５調（賃）
秋田Ｒ
　　　　-3		 1,501  
(   1,499) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,500 
秋田 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,000 円  　　　　     18,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 64,496 円  　　　        2,149,860　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      150,400 円  　　　　     18,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        56,400 円  　　　　     18,800,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,800 円  　　　　     18,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         397,396 円　（　　　　　　         2,258 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     132.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,481,440 円  
（　　　　　         8,417 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,084,655 円      
②総費用 397,396 円      
③純収益　①－② 1,687,259 円      
④建物等に帰属する純収益 1,481,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 205,819 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 199,480 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,133 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,071,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市広面字二ツ屋６３番５
 4100000264539-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考