令和6年1月15日　提出 秋田 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -28 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市手形山北町１０番１０９ ｢手形山北町７－１０｣ ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 秋田 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   180 ｍ、南    70 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域に指定され た手形山の斜面に位置する風 致地区内の住宅地域 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ秋田駅北東方 3.1km 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既に成熟した戸建住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測する。利便性、居住性の高さから引き合いが あり、地価は今しばらく上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、秋田市内北東部の住宅地域で、特に手形地区及びその周辺と代替性が認められる。需要者は、秋 田市内に居住する個人等の一次取得者が中心である。当地域は斜面に立地しているため、各画地と道路との段差がある ものの、幹線道路や商業施設に近く相応の需要が認められる。３５０㎡程度の土地であれば１３００万円前後、同敷地 規模の新築戸建住宅であれば２５００～３０００万円程度が、需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃貸市場が成立していないため、 収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場 性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記 のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [ 89.0] [101.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内中心部及びその周辺部の住宅地への需要 が高まっている一方、市街化区域外縁部及び 村落地域への需要は低めである。 閑静な住宅地であるが、風致地区等規制がや や強めな地域である。一方、住宅地の供給不 足の関係から需要は高く、地価は上昇傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　 +12.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％