令和6年1月15日　提出 秋田 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -24 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市河辺松渕字川原田家ノ後１番２８ ②地積 　(㎡) 422   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 和田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲を農地に囲まれた、公営 住宅も見られる区画整然とし た住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ和田駅南西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域で、当面現状を維持すると予測する。平成２６年から市条例により市街化調整区域内の建築規 制は緩和されたが、市街地から遠く、不動産需要は限定的であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内のうち河辺・雄和地域を中心とした郊外に位置する住宅地域一円である。需要者の中心は当該地 域に地縁的選好性を有する第一次取得者が中心であり、他地域からの流入は少ない。人口減少や少子高齢化の影響から 住宅需要は弱く、郊外の住宅地の売行きは低調である。土地は４２０㎡前後で４５０万円程度、新築の戸建住宅は２， ０００万円台前半程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、アパート等の賃貸物件はなく賃貸市場が成立していないため、収益価 格は試算できなかった。比準価格は、河辺地区を中心に代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向 を反映した実証的な価格である。以上より本件では、自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、比準価格 をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化等を背景に、需要は総 じて減退している。活性化に繋がる要因も特 に見られず、宅地取引は極めて少ない。 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、元 来需要が少ないことに加え、過疎化の進行等 の影響を受け、当地域の地価は依然弱含みで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％