別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -23 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　藤田　雅彦   TEL.
鑑定評価額 5,900,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 20,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市土崎港相染町字大谷地１７番１１外
 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模の一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
 南6m市道 水道、ガス、下水 上飯島

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道７号線西側背後の区画の
整った住宅地域		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ上飯島駅南方

1.0km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として成熟しており、当面は現状維持で推移すると予測する。秋田市中心部の旺盛な住宅需要が当地域
へも波及しており、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、秋田市内の住宅地域一円で、特に土崎、飯島地区の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、
市内居住者、就労者等の一次取得者である。周囲は閑静な住環境が形成されており、国道沿いの商業施設にも近く生活
利便性も良いため、住宅需要は堅調である。需要の中心価格帯は、土地は２３０㎡程度で６００万円程度、新築戸建住
宅は２，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等も見られるが、家賃が元本価格に見合う賃料水準にないため、収益価格は低位に試算された。自用の戸建住
宅等に係る取引が中心の地域であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われる地域であるため、市場
性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,600 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[157.7]		 [103.0]
100		 26,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気の緩やかな回復傾向を背景に、秋田
市内の不動産市況は一部を除き概ね改善傾向
にある。


市中心部では旺盛な住宅需要に対し供給が少
ないこともあり、土崎・飯島地区でも取引が
活発化している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調秋
田Ｅ
-30		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6.5m市道、
北4m、角地
２中専

(60,200)
b Ｒ０５調秋
田Ｗ
-41		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c Ｒ０５公秋
田Ｇ
-19		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m私道、
中間画地
２中専

(60,200)
d Ｒ０６公秋
田Ｐ
-18		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
北東4m、角地
２中専

(60,160)
e Ｒ０５公秋
田Ｕ
-31		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,223  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
26,879 		 100
[ 106.9]
25,144 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
25,900 
b (　           ) 
30,062  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.1]
25,321 		 100
[ 100.0]
25,321 
26,100 
c (　           ) 
23,831  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
23,364 		 100
[  93.0]
25,123 
25,900 
d (　           ) 
29,514  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.2]
26,333 		 100
[ 103.9]
25,345 
26,100 
e (　           ) 
24,275  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.4]
29,514 		 100
[ 115.0]
25,664 
26,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 +16.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,000 円／㎡]  



秋田 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  近時の適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,275,171 
647,675 
2,627,496 
2,482,200 
145,296 		 （　0.9692）
140,821 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,873,898 円　　　　（　     12,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 109.30 Ｗ2 218.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   227 ㎡     12.2 m x   18.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全４戸の共同住宅（２ＬＤＫ、専有面積約４９．６９㎡）、駐車場４台を想定 ⑦有効率　  90.9 ％
の理由		 標準的な内階段の共同住宅である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
109.30 
90.9 
99.38 
1,330 
132,175 		 1.0  132,175 
1.0  132,175 

 2～ 2		 住宅
109.30 
90.9 
99.38 
1,380 
137,144 		 1.0  137,144 
1.0  137,144 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
218.60 
90.9 
198.76 

269,319 		 269,319 
269,319 
⑨年額支払賃料        269,319 円　×　12ヶ月　＝　       3,231,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     198.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,231,828 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       168,791 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,207,037 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           269,319 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,559 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          269,319 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          65,575 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,275,171 円　　　　（　        14,428 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｅ
　　　　-13		 1,389  
(   1,360) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,462 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,411 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,380 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０５調（賃）
秋田Ｅ
　　　　-2		 1,109  
(   1,108) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,363 
c Ｒ０５公（賃）
秋田Ｅ
　　　　-2		 1,063  
(   1,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,409 
秋田 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 101,275 円  　　　        3,375,828　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      252,000 円  　　　　     31,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        94,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         647,675 円　（　　　　　　         2,853 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     218.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,482,200 円  
（　　　　　        10,935 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,275,171 円      
②総費用 647,675 円      
③純収益　①－② 2,627,496 円      
④建物等に帰属する純収益 2,482,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 145,296 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 140,821 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          620 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,873,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市土崎港相染町字大谷地１７番１１
 4100005081766-0000
2 　秋田市飯島字鼠田尻１番４９
 4100005110566-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -23 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.
鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 20,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市土崎港相染町字大谷地１７番１１外
 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模の一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
 南6m市道 水道、ガス、下水 上飯島

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小中規模開発により宅地化が
進んだ住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ上飯島駅南方

1.0km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市北部の既成住宅地域であり、当面は現状の住環境等を維持するものと予測する。国道背後で交通利便性が良好
なため、一定の住宅需要を背景に、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,280 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田市の住宅地域で、特に土崎・飯島地区を中心とした市北部の住宅地域との代替競争関係が強い。主な
需要者は市内に居住する一次取得者である。市中心部からはやや距離があるが、国道沿いの商業施設に近いなど利便性
に恵まれた地域で、周辺では農地転用による建売分譲地や中古住宅の取引などが見られる。土地は２００㎡で６００万
円前後、新築戸建住宅は３０００万円～３５００万円が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した取引事例を基礎としており実証的で規範性が高い。当地域は収益性よりも居住の快適性や
利便性が重視される住宅地域に立地するため、収益価格は低位に試算された。よって、代表標準地との検討を踏まえ、
収益価格を参考に留め、比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,600 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[157.1]		 [103.0]
100		 26,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 秋田市の地価は、昨年夏の記録的大雨の浸水
被害を受けた駅周辺、広面地区では横ばいや
上昇が弱まったが、その他の地域では、概ね
上昇傾向にある。

商業施設が建ち並ぶ国道背後の住宅地域であ
り、買物等の生活利便性は良好である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +62.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｐ
-22		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
２中専

(70,200)
b Ｒ０５調秋
田Ｅ
-1		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
c Ｒ０６公秋
田Ｏ
-3		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ｒ０５調秋
田Ｗ
-26		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,153  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
26,344 		 100
[ 102.0]
25,827 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
26,600 
b (　           ) 
14,446  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  65.0]		 100
[  90.0]
25,435 		 100
[ 104.0]
24,457 
25,200 
c (　           ) 
25,798  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
27,076 		 100
[ 104.0]
26,035 
26,800 
d (　           ) 
25,160  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
24,913 		 100
[  98.0]
25,421 
26,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,200 円／㎡]  



秋田 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,918,810 
582,266 
2,336,544 
2,230,040 
106,504 		 （　0.9692）
103,224 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,106,612 円　　　　（　      9,280 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.20 Ｗ2 200.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   227 ㎡     12.2 m x   18.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 敷地内に４台分の平面駐車場を備えたアパート（平均専有面積約４５㎡、２ＤＫ×４戸）。 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由		 内階段・廊下等があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.20 
90.1 
90.26 
1,311 
118,331 		 1.0  118,331 
1.0  118,331 

 2～ 2		 住宅
100.20 
90.1 
90.26 
1,334 
120,407 		 1.0  120,407 
1.0  120,407 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.40 
90.1 
180.52 

238,738 		 238,738 
238,738 
⑨年額支払賃料        238,738 円　×　12ヶ月　＝　       2,864,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,864,856 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       150,443 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,858,413 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           238,738 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,268 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          238,738 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          58,129 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,918,810 円　　　　（　        12,858 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-3		 1,285  
(   1,256) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,353 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,311 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｅ
　　　　-11		 1,558  
(   1,526) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,355 
c Ｒ０５公（賃）
秋田Ｅ
　　　　-2		 1,063  
(   1,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[ 75.0]
1,312 
秋田 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,500 円  　　　　     28,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 90,266 円  　　　        3,008,856　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      226,400 円  　　　　     28,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        84,900 円  　　　　     28,300,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,300 円  　　　　     28,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         582,266 円　（　　　　　　         2,565 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　     200.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,230,040 円  
（　　　　　         9,824 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,918,810 円      
②総費用 582,266 円      
③純収益　①－② 2,336,544 円      
④建物等に帰属する純収益 2,230,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 106,504 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 103,224 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          455 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,106,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,280 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市土崎港相染町字大谷地１７番１１
 4100005081766-0000
2 　秋田市飯島字鼠田尻１番４９
 4100005110566-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考