別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -20 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎   TEL.
鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市泉中央５丁目６１番１外
｢泉中央５－８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 泉外旭川

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整然とした街並みが形成
された住宅地域		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ泉外旭川駅南方

850m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、利用状況は当面、現状維持と予測する。需要は旺盛
であるが、供給は限定的。地価は今後も上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、泉地区・保戸野地区を中心とした秋田市内の住宅地域である。中心となる需要者は市内に勤務する一次
取得者で、地区外からの転入も多い。各種生活利便施設や小中学校への接近性に優れた泉地区は、市内の住宅地域のな
かでも人気は高い。需要は旺盛であるものの、供給が限定的である。需要の中心となる価格帯は、土地は１，８００～
２，２００万円程度、新築戸建住宅は総額４，０００～４，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の属する市場は、自用の住宅敷地取得を目的とした取引で市場が形成されていることから、収益性よりも居
住の快適性を重視した価格形成が行われている。したがって、実際の取引事例をもとに試算した比準価格が最も有力な
指標となり、収益性をもとにした収益価格が取引価格に与える影響は少ない。本件では、市場性を反映した比準価格を
中心に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,900 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[101.0]		 100
[104.0]		 [101.0]
100		 72,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建設資材の高騰や住宅ローン金利の動向等、
取り巻く環境は不安定であるが、市内全般の
不動産市況は好転した状況が続いている。


令和５年７月に発生した記録的大雨による被
害が少なく、泉地区の市場競争力は相対的に
高くなっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調秋
田Ｐ
-16		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
東4m、角地
１住居

(60,200)
b Ｒ０５調秋
田Ｐ
-19		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
東4m、角地
２中専

(60,160)
c Ｒ０５調秋
田Ｐ
-25		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東4m、角地
１住居

(60,200)
d Ｒ０５調秋
田Ｐ
-24		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
e Ｒ０６公秋
田Ｕ
-6		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.2m市道、
中間画地
１住居

(60,168)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,811  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 106.1]
71,280 		 100
[ 100.0]
71,280 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
72,000 
b (　           ) 
75,289  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.4]
70,693 		 100
[  96.0]
73,639 
74,400 
c (　           ) 
76,758  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.4]
71,866 		 100
[ 100.0]
71,866 
72,600 
d (　           ) 
65,541  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
68,163 		 100
[  96.7]
70,489 
71,200 
e (　           ) 
79,377  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.2]
70,087 		 100
[  95.0]
73,776 
74,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +11.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +11.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +16.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,900 円／㎡]  



秋田 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,287,492 
808,990 
3,478,502 
2,962,880 
515,622 		 （　0.9692）
499,741 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     10,198,796 円　　　　（　     35,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.69 Ｗ2 253.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   288 ㎡     18.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ、専有面積約５７㎡、４戸のアパートで、敷地内には平置駐車場６台を配置 ⑦有効率　  90.2 ％
の理由		 階段、廊下等の共用部分がある
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
126.69 
90.2 
114.27 
1,467 
167,634 		 1.0  167,634 
1.0  167,634 

 2～ 2		 住宅
126.69 
90.2 
114.27 
1,496 
170,948 		 1.0  170,948 
1.0  170,948 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
253.38 
90.2 
228.54 

338,582 		 338,582 
338,582 
⑨年額支払賃料        338,582 円　×　12ヶ月　＝　       4,062,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     228.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,062,984 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       221,149 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,201,835 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           338,582 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,217 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          338,582 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          82,440 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,287,492 円　　　　（　        14,887 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-2		 1,453  
(   1,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,499 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,467 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｐ
　　　　-1		 1,289  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,414 
c Ｒ０６公（賃）
秋田Ｋ
　　　　-1		 1,711  
(   1,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,663 
秋田 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 188,000 円  　　　　     37,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 132,690 円  　　　        4,422,984　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      300,800 円  　　　　     37,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       112,800 円  　　　　     37,600,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,600 円  　　　　     37,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         808,990 円　（　　　　　　         2,809 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     253.38 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,962,880 円  
（　　　　　        10,288 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,287,492 円      
②総費用 808,990 円      
③純収益　①－② 3,478,502 円      
④建物等に帰属する純収益 2,962,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 515,622 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 499,741 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,735 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,198,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市泉中央五丁目６１番１
 4100000308826-0000
2 　秋田市泉中央五丁目６１番２
 4100000310317-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -20 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　千田　幸紀   TEL.
鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市泉中央５丁目６１番１外
｢泉中央５－８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 泉外旭川

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 優れた街並みと利便性を兼ね
備えた人気の住宅地域		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ泉外旭川駅南方

850m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 昨夏の水害の影響もなく熟成した住宅地域であるため当分は現状利用のままと予測する。住宅品等や利便性から
人気の住宅地域で、中古住宅や新規宅地開発等の住宅供給が少ないことから今後も地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、泉地区を中心に、市街地に位置する住宅地域全域。需要者は市内に居住又は通勤する一次取得者が中心
。区画整然とした街並みや教育施設・商業施設の充実から、市内でも有数の人気の住宅地域であり、近年は、新規宅地
分譲や中古物件等の住宅供給が少ない状況が続き、地価は上昇傾向となっている。土地は８０坪で２，０００万円程度
、新築戸建住宅は４，０００万円台が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパートも見られる地域であるが、大部分が地主の遊休資産の活用であり、建築費の上昇や空室等が見られる供給過剰
の中で、更地を取得してからのアパート経営は投資採算性が厳しいことからも、収益価格は低位に試算されたと考える
。快適性を重視し、自用目的での取引が中心であることから、本件では、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討
を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,900 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[101.0]		 100
[104.0]		 [101.0]
100		 72,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 水害を受けた一部地域の取引停滞があるもの
の、低金利・優遇税制等が下支えとなり、秋
田市街地の利便性の高い地域から住宅需要は
持ち直している。

水害の影響は少なく、市内でも有数の人気住
宅地域であり、依然として住宅供給不足で、
需給のアンバランスが続き、地価も上昇して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｒ
-6		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｕ
-6		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.2m市道、
中間画地
１住居

(60,168)
c Ｒ０６公秋
田Ｕ
-14		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
d Ｒ０６公秋
田Ｔ
-1		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,424  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
72,787 		 100
[ 100.0]
72,787 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
73,500 
b (　           ) 
79,377  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.1]
73,590 		 100
[  97.0]
75,866 
76,600 
c (　           ) 
65,178  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
69,727 		 100
[  97.0]
71,884 
72,600 
d (　           ) 
72,450  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
74,116 		 100
[  99.9]
74,190 
74,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,000 円／㎡]  



秋田 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,793,440 
899,820 
3,893,620 
3,309,600 
584,020 		 （　0.9692）
566,032 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     11,551,673 円　　　　（　     40,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.77 Ｗ2 281.54
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   288 ㎡     18.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ、専有面積約６５㎡、４戸のアパートで、敷地内には平置駐車場６台を配置。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 内階段・廊下等があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
140.77 
92.9 
130.84 
1,450 
190,000 		 1.0  190,000 
1.0  190,000 

 2～ 2		 住宅
140.77 
92.9 
130.84 
1,467 
192,000 		 1.0  192,000 
1.0  192,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
281.54 
92.9 
261.68 

382,000 		 382,000 
382,000 
⑨年額支払賃料        382,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,584,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     261.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,584,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       247,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,696,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           382,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,629 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          382,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          93,011 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,793,440 円　　　　（　        16,644 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-2		 1,453  
(   1,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,457 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,482 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｋ
　　　　-1		 1,711  
(   1,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,552 
c Ｒ０６公（賃）
秋田Ｐ
　　　　-1		 1,289  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]
1,436 
秋田 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 210,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 148,320 円  　　　        4,944,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      336,000 円  　　　　     42,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       126,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         899,820 円　（　　　　　　         3,124 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     281.54 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,309,600 円  
（　　　　　        11,492 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,793,440 円      
②総費用 899,820 円      
③純収益　①－② 3,893,620 円      
④建物等に帰属する純収益 3,309,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 584,020 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 566,032 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,965 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,551,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市泉中央五丁目６１番１
 4100000308826-0000
2 　秋田市泉中央五丁目６１番２
 4100000310317-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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備考