別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -16 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山陰　逸郎   TEL.
鑑定評価額 9,610,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市将軍野南１丁目７４番２７
｢将軍野南１－１４－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 土崎

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 通称「新国道」南側背後の周
辺に小中学校・高校等が見ら
れる住宅地域		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ土崎駅南東方

2.3km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした住宅地域であり、当面は現状の住環境等を維持するものと予測する。立地条件の良さを背景に底
堅い需要が見込まれるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田市の住宅地域であるが、特に将軍野や寺内、土崎地区を中心とする市北部の住宅地域との代替競争関
係が強い。主な需要者は市内就労者による一次取得者が多く、圏域外からの転入も想定される。幹線道路に近く、周辺
には学校等も存し住環境に恵まれた地域であり、堅調な需要が続いている。土地は２３０㎡で９００万円程度、新築の
戸建住宅は３，０００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の賃貸物件も散見されるが、駐車場確保の必要性等から採算性が低く、新規供給も主に遊休地活用や節税目
的であり、取引は戸建住宅等としての自用目的が中心の地域である。比準価格は周辺取引事例より試算した実証的価格
で、市場性を反映した価格として信頼性が高い。以上より本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考として、周辺
標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　秋田（県） -11             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     40,200 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかな回復基調にあるも、急激
な物価上昇による実質賃金の低下や不安定な
国際情勢等、個人・企業ともに予断を許さな
い状況にある。

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地
域であり、需給ギャップから地価は上昇傾向
にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｐ
-14		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
西4.4m、角地
１中専

(60,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｐ
-10		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4.2m市道
、中間画地
近商

(90,200)
c Ｒ０５調秋
田Ｗ
-11		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
d Ｒ０５調秋
田Ｗ
-13		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m私道、
西3m、角地
２中専

(70,200)
e Ｒ０６公秋
田Ｐ
-8		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南2.8m未舗装
私道、
中間画地
１中専

(69,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,141  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
35,938 		 100
[  91.7]
39,191 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
40,400 
b (　           ) 
34,454  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,246 		 100
[  88.1]
40,007 
41,200 
c (　           ) 
34,462  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
35,077 		 100
[  86.5]
40,551 
41,800 
d (　           ) 
35,340  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
36,878 		 100
[  94.5]
39,024 
40,200 
e (　           ) 
32,687  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.7]
38,315 		 100
[  96.0]
39,911 
41,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,900 円／㎡]  



秋田 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,897,973 
543,845 
2,354,128 
2,025,160 
328,968 		 （　0.9692）
318,836 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      6,506,857 円　　　　（　     27,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.25 Ｗ2 178.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   235 ㎡     13.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 重層長屋３戸（２ＬＤＫ・５９．５０㎡）。駐車スペースは１スペース２台駐車可。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層長屋であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
59.50 
100.0 
59.50 
1,311 
78,005 		 1.0  78,005 
1.0  78,005 
一括
 1～ 2		 住宅
59.50 
100.0 
59.50 
1,311 
78,005 		 1.0  78,005 
1.0  78,005 
一括
 1～ 2		 住宅
59.50 
100.0 
59.50 
1,311 
78,005 		 1.0  78,005 
1.0  78,005 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.50 
100.0 
178.50 

234,015 		 234,015 
234,015 
⑨年額支払賃料        234,015 円　×　12ヶ月　＝　       2,808,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,500 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,808,180 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       149,409 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,838,771 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           234,015 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,223 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          234,015 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          56,979 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,897,973 円　　　　（　        12,332 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｐ
　　　　-1		 1,289  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]
1,299 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,311 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
秋田Ｎ
　　　　-3		 1,094  
(   1,071) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,287 
c Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-2		 1,453  
(   1,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[105.0]
1,424 
秋田 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 128,500 円  　　　　     25,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 89,645 円  　　　        2,988,180　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      205,600 円  　　　　     25,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        77,100 円  　　　　     25,700,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,700 円  　　　　     25,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         543,845 円　（　　　　　　         2,314 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     178.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,025,160 円  
（　　　　　         8,618 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,897,973 円      
②総費用 543,845 円      
③純収益　①－② 2,354,128 円      
④建物等に帰属する純収益 2,025,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 328,968 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 318,836 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,357 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,506,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市将軍野南一丁目７４番２７
 4100000171945-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -16 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充   TEL.
鑑定評価額 9,640,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市将軍野南１丁目７４番２７
｢将軍野南１－１４－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 土崎

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 商業施設、学校等の公共施設
が近くにある地域		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ土崎駅南東方

2.3km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺の利用状況は低層住宅地であり、当分の間は現状維持と予測する。住環境が優れており、他の住宅地域から
見ても引き合いがあり、地価は今しばらく上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、秋田市内北部の住宅地域で、特に将軍野地区及びその周辺と代替競争関係が強い。需要者は、秋
田市内に居住する個人等の一次取得者が中心である。市内北部の住宅地域としては区画整然としており、良好な住環境
を有する当地域には底堅い需要がある。２５０㎡程度の土地であれば１０００万円前後、同敷地規模の新築戸建住宅で
あれば２５００～３０００万円程度が、需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、少ない賃貸事例を基に試算された収益価格の精度には限界があ
る。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である
。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、周辺地域との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評
価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　秋田（県） -11             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     40,200 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部及びその周辺部の住宅地への需要
が高まっている一方、市街化区域外縁部及び
村落地域への需要は低めである。


市内北部の住宅地としては、中心部にも比較
的近く、居住環境も良好なため需要も高く、
地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％ +2.0 ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｐ
-10		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4.2m市道
、中間画地
近商

(90,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｐ
-14		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
西4.4m、角地
１中専

(60,200)
c Ｒ０６公秋
田Ｐ
-7		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東7.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｒ０５調秋
田Ｗ
-3		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
e Ｒ０５調秋
田Ｏ
-22		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.5m市道、
西5m、二方路
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,454  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,350 		 100
[  88.1]
40,125 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
41,300 
b (　           ) 
33,141  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
36,009 		 100
[  91.5]
39,354 
40,500 
c (　           ) 
27,766  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
33,124 		 100
[  82.8]
40,005 
41,200 
d (　           ) 
38,067  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,046 		 100
[ 100.7]
39,768 
41,000 
e (　           ) 
26,654  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
33,157 		 100
[  82.9]
39,996 
41,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,000 円／㎡]  



秋田 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,910,210 
549,300 
2,360,910 
2,048,800 
312,110 		 （　0.9692）
302,497 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      6,173,408 円　　　　（　     26,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.57 Ｗ2 187.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   235 ㎡     13.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（約４０㎡）４戸、駐車場４台の共同住宅を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 内階段・廊下等のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
93.57 
86.7 
81.14 
1,442 
117,000 		 1.0  117,000 
1.0  117,000 

 2～ 2		 住宅
93.57 
86.7 
81.14 
1,491 
121,000 		 1.0  121,000 
1.0  121,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
187.14 
86.7 
162.28 

238,000 		 238,000 
238,000 
⑨年額支払賃料        238,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,856,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     162.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,856,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       150,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,850,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           238,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,261 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          238,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          57,949 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,910,210 円　　　　（　        12,384 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
秋田Ｅ
　　　　-10		 1,602  
(   1,568) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,430 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,474 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,442 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
秋田Ｅ
　　　　-1		 1,109  
(   1,108) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]
1,526 
c Ｒ０５公（賃）
秋田Ｅ
　　　　-2		 1,063  
(   1,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]
1,463 
秋田 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 90,000 円  　　　        3,000,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      208,000 円  　　　　     26,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        78,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         549,300 円　（　　　　　　         2,337 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     187.14 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,048,800 円  
（　　　　　         8,718 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,910,210 円      
②総費用 549,300 円      
③純収益　①－② 2,360,910 円      
④建物等に帰属する純収益 2,048,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 312,110 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 302,497 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,287 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,173,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市将軍野南一丁目７４番２７
 4100000171945-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考