別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -12 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.
鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市広面字碇６８番４
 ②地積
　(㎡)		 186  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 秋田

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道横山金足線の東側背後の
住宅地域		 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅東方

2.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性と快適性に優る住宅地域であり、平成３１年以降、地価は上昇傾向を続けていたが、令和５年７月豪雨に
より、近隣地域内でも床上浸水した画地が見られた。今後の地価への影響が懸念される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田市中心部の住宅地域であり、主な需要者は東通・広面・手形地区等に地縁的選好性を有する一次取得
者である。相対的に地価の高い地域であるが、利便性が良いことから市場選好性も強く、土地需要は多いものの供給は
少ない状況にあり、ハウスメーカーによる高価格でのミニ分譲も散見される。土地は２００㎡前後では１，０００万円
程度、新築の戸建住宅は３，０００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は、一般住宅のほか単身者向けアパート等も混在する既成住宅地域である。しかし、第一種低層住居専用地
域の指定もあり、賃貸事業による収益性と地価との関連は少なく、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は代
替競争関係にある取引事例を選択して試算した実証的な価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考
量して、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[102.0]		 100
[159.6]		 [103.0]
100		 47,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 １１月１日時点の秋田市の人口は３３年ぶり
に３０万人を下回った。市の財政にも影響を
及ぼし、年間約１５億円の減収の恐れもある
とされる。

地域内においても、７月豪雨により床上浸水
した住戸が見られた。仲介業者によっては、
当面は様子見とする意見も聞かれた。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調秋
田Ｊ
-12		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.5m市道、
北40m、角地
２住居

(60,180)
b Ｒ０６公秋
田Ｕ
-25		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7m市道、
北6m、角地
１低専

(60,80)
c Ｒ０５調秋
田Ｋ
-1		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南6m市道、
北6m、二方路
１低専

(50,80)
d Ｒ０５調秋
田Ｋ
-9		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西9m市道、
北6m、角地
１低専

(60,80)
e Ｒ０６公秋
田Ｇ
-28		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.8m市道、
北3.6m、角地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,957  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
44,733 		 100
[  97.0]
46,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
47,500 
b (　           ) 
51,672  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
49,165 		 100
[ 105.0]
46,824 
48,200 
c (　           ) 
52,953  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
52,393 		 100
[ 105.0]
49,898 
51,400 
d (　           ) 
42,706  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
41,590 		 100
[  91.2]
45,603 
47,000 
e (　           ) 
66,429  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.7]
62,790 		 100
[ 138.0]
45,500 
46,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +7.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,400 円／㎡]  



秋田 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,424,281 
456,888 
1,967,393 
1,694,200 
273,193 		 （　0.9692）
264,779 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,403,653 円　　　　（　     29,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 74.52 Ｗ2 149.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   186 ㎡     11.8 m x   15.7 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全戸４戸×１Ｋ（専有面積約３２㎡）のアパートで、平置駐車４台を想定。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 内階段・廊下等があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
74.52 
86.7 
64.59 
1,507 
97,300 		 1.0  97,300 
1.0  97,300 

 2～ 2		 住宅
74.52 
86.7 
64.59 
1,533 
99,000 		 1.0  99,000 
1.0  99,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
149.04 
86.7 
129.18 

196,300 		 196,300 
196,300 
⑨年額支払賃料        196,300 円　×　12ヶ月　＝　       2,355,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     129.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,355,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       124,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,374,620 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           196,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,865 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          196,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          47,796 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,424,281 円　　　　（　        13,034 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５公（賃）
秋田Ｍ
　　　　-4		 1,501  
(   1,499) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,430 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,540 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,507 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-1		 1,754  
(   1,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,595 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秋田 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 107,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 74,988 円  　　　        2,499,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      172,000 円  　　　　     21,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        64,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         456,888 円　（　　　　　　         2,456 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     149.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,694,200 円  
（　　　　　         9,109 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,424,281 円      
②総費用 456,888 円      
③純収益　①－② 1,967,393 円      
④建物等に帰属する純収益 1,694,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 273,193 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 264,779 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,424 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,403,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市広面字碇６８番４
 4100000253188-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -12 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平岡　為義   TEL.
鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市広面字碇６８番４
 ②地積
　(㎡)		 186  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 秋田

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大学が近くにあるのでアパー
トが多く混在している。		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅東方

2.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 昨年７月に豪雨被害のあった地域である。現時点では被害の影響が十分に把握できないが、概ね現状で推移する
ものと思われる。地価動向は予測できない。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部を除く秋田市の住宅地域。需要者の中心は秋田市に居住する一次取得者であるが、周辺市町
村からの転入も見られる。街路は整備され商業施設に接近しているので、住宅地需要は旺盛であるが供給が少ないため
に地価は上昇してきた。豪雨以降の地価動向は、被害が地価へ及ぼす影響が未だ十分に把握できないので判断できない
。土地は２００㎡で１，０００万円、新築の戸建住宅は３，０００万円程度の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大学が近くにあり利便性も良いため周辺にはアパートが多く混在しているので収益価格を試算したが、当地域では自己
使用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されているとは言い難く、かつ、近年の建築費の高騰により試算された価
格は低位である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を標準に収益
価格を比較検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[102.0]		 100
[158.7]		 [103.0]
100		 47,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部の住宅地不足により、利便性に優れ街
路の整備された外縁部の住宅地域の需要が増
大しており、このような地域の地価は上昇し
ている。

利便性に優れ街路の整備されている当地域の
地価は上昇してきた。しかし、豪雨後の地価
動向は不透明である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調秋
田Ｊ
-12		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.5m市道、
北40m、角地
２住居

(60,180)
b Ｒ０６公秋
田Ｕ
-25		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7m市道、
北6m、角地
１低専

(60,80)
c Ｒ０５調秋
田Ｋ
-19		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d Ｒ０６公秋
田Ｇ
-27		 秋田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西7.2m市道、
北4m、角地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,957  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
46,375 		 100
[ 100.0]
46,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
47,800 
b (　           ) 
51,672  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
48,624 		 100
[ 105.0]
46,309 
47,700 
c (　           ) 
54,087  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
60,509 		 100
[ 131.3]
46,085 
47,500 
d (　           ) 
45,720  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.3]
51,690 		 100
[ 110.3]
46,863 
48,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,800 円／㎡]  



秋田 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,490,703 
513,700 
1,977,003 
1,709,960 
267,043 		 （　0.9692）
258,818 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,282,000 円　　　　（　     28,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.24 Ｗ2 127.53
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   186 ㎡     11.8 m x   15.7 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積が２７～３７㎡で１ＤＫの住宅４戸を有する重層長屋を想定した。駐車場は４台。２階の床面積には１階の玄関等を含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層住宅であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
53.83 
100.0 
53.83 
1,858 
100,000 		 1.0  100,000 
1.0  100,000 

 2～ 2		 住宅
73.70 
100.0 
73.70 
1,384 
102,000 		 1.0  102,000 
1.0  102,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
127.53 
100.0 
127.53 

202,000 		 202,000 
202,000 
⑨年額支払賃料        202,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,424,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     127.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,424,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       128,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,439,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           202,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,919 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          202,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          49,184 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,490,703 円　　　　（　        13,391 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５公（賃）
秋田Ｒ
　　　　-2		 1,932  
(   1,879) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,932 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,899 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,858 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０４公（賃）
秋田Ｒ
　　　　-1		 2,044  
(   2,044) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[108.0]		 100
[ 95.0]
1,934 
c Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-4		 2,045  
(   2,001) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,859 
秋田 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,500 円  　　　　     21,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 128,400 円  　　　        2,568,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      173,600 円  　　　　     21,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        65,100 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         513,700 円　（　　　　　　         2,762 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     127.53 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,709,960 円  
（　　　　　         9,193 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,490,703 円      
②総費用 513,700 円      
③純収益　①－② 1,977,003 円      
④建物等に帰属する純収益 1,709,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 267,043 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 258,818 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,391 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,282,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市広面字碇６８番４
 4100000253188-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考