令和6年1月15日　提出 秋田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -7 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市御所野元町２丁目８番５ ｢御所野元町２－８－５｣ ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 四ツ小屋 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 御所野ニュータウンのほぼ中 央部で、商業施設や小学校に 近い地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 御所野ニュータウンの中では早期に開発され、商業施設等に近く利便性が良い地域である。地区内での分譲在庫 はほぼ無くなり、中古物件等の売れ行きも好調であり、地価は当分の間上昇傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、御所野地区を中心に市内全域の新興住宅地域であるが、東部や南部の住宅団地との代替性が特に強い。 需要者は一次取得者のほか、市内外からの買換需要も多く見られる。市中心からはやや遠いが、商業施設等の充実で優 位性があり、高台で災害リスクも少なく需要が高まっている。また大規模分譲がほぼ終了し、供給の少なさから中古物 件も市場滞留期間が短い。土地が８０坪程ならば１千万円強程、新築の戸建住宅は３千万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地区計画により共同住宅の建築ができず、また稀に戸建住宅を賃貸に供する事例も見られるが、個別性が強く地域の標 準的な賃料水準の把握が困難なため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、いずれも御所野地区所在の事例を 採用しており、複数の事例が相互にその妥当性を験証する実証的な価格である。以上、自己使用目的での取引が支配的 な郊外のニュータウンであり、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,200 円／㎡ [102.7] 100 100 [102.0] 100 [ 99.8] [101.0] 100 37,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や建築費上昇、一部地域には豪雨被 害の影響などの懸念材料はあるが、低金利や 県内経済の持ち直しを背景に、市内の住宅需 要は概ね堅調。 ミニ開発が見られる程度で、中古物件も含め 供給量は少ない。一方、昨年夏の豪雨被害以 降は、災害リスクの少ない高台への需要が一 層高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％