別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -4 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充   TEL.
鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 51,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市千秋中島町４４８番７外
｢千秋中島町３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 286  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:4		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 秋田

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部に近い、やや街路が
雑然とした既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北６．５
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅北西方

2.0km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺の利用状況は低層住宅地であり、当分の間は現状維持と予測する。旧来からの住宅地域で、中心市街地の需
要増及び供給不足の影響もあり、今後も地価は上昇傾向で推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、秋田市内中心部の住宅地域で、特に千秋地区及びその周辺と代替競争関係が強い。主たる需要者
は、秋田市内に通勤圏を有する一次取得者である。一方通行や狭幅員等街路条件がやや劣るが、中心部の住宅地は供給
不足で需要は強含みである。中心価格帯は、２５０㎡程度の土地であれば１２００～１４００万円程度、同敷地規模の
新築戸建住宅であれば３５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用の戸建住宅の中に共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に
試算された。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価
格である。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地等との検討を踏まえ、上記のと
おり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,900 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[101.0]		 100
[151.0]		 [103.0]
100		 51,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部及びその周辺部の住宅地への需要
が高まっている一方、市街化区域外縁部及び
村落地域への需要は低めである。


街路条件にやや難がある部分はあるものの中
心部の住宅地は供給不足であり需要もあるこ
とから、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５公秋
田Ｍ
-38		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.3m市道、
中間画地
１住居

(70,172)
b Ｒ０５調秋
田Ｐ
-38		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北3.8m未舗装
私道、
中間画地
２中専

(60,160)
c Ｒ０５調秋
田Ｐ
-22		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
d Ｒ０５調秋
田Ｐ
-41		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e Ｒ０６公秋
田Ｒ
-8		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,694  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
44,352 		 100
[  88.3]
50,229 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
51,700 
b (　           ) 
40,376  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
44,370 		 100
[  91.1]
48,705 
50,200 
c (　           ) 
48,529  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
48,293 		 100
[  96.0]
50,305 
51,800 
d (　           ) 
63,211  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
65,510 		 100
[ 129.0]
50,783 
52,300 
e (　           ) 
56,119  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
55,952 		 100
[ 115.0]
48,654 
50,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,200 円／㎡]  



秋田 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,211,164 
607,260 
2,603,904 
2,230,040 
373,864 		 （　0.9692）
362,349 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,394,878 円　　　　（　     25,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 101.85 Ｗ2 203.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   286 ㎡      8.8 m x   34.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（約４５㎡）４戸、駐車場４台の共同住宅を想定 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 内階段・廊下等のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
101.85 
87.8 
89.43 
1,409 
126,000 		 1.0  126,000 
1.0  126,000 

 2～ 2		 住宅
101.85 
87.8 
89.43 
1,454 
130,000 		 1.0  130,000 
1.0  130,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
203.70 
87.8 
178.86 

256,000 		 256,000 
256,000 
⑨年額支払賃料        256,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,072,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,072,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       165,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,146,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           256,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,432 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          256,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          62,332 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,211,164 円　　　　（　        11,228 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０４調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-1		 1,659  
(   1,657) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,425 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,409 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｋ
　　　　-1		 1,711  
(   1,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,514 
c Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-2		 1,453  
(   1,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]		 100
[103.0]
1,383 
秋田 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,500 円  　　　　     28,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 99,360 円  　　　        3,312,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      226,400 円  　　　　     28,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        84,900 円  　　　　     28,300,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,300 円  　　　　     28,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         607,260 円　（　　　　　　         2,123 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     203.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,230,040 円  
（　　　　　         7,797 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,211,164 円      
②総費用 607,260 円      
③純収益　①－② 2,603,904 円      
④建物等に帰属する純収益 2,230,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 373,864 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 362,349 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,394,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市千秋中島町４４８番７
 4100000103353-0000
2 　秋田市千秋中島町５１７番
 4100000103384-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -4 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓   TEL.
鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 51,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市千秋中島町４４８番７外
｢千秋中島町３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 286  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:4		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 秋田

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 バス通り以外は行止りや狭幅
員の道路が多い旧来からの住
宅地域		 街

路		 基準方位　北６．５
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅北西方

2.0km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの住宅地域であり、当面は現状の住環境等を維持するものと予測する。また、発展的要素は見当たらな
いが、中心部の供給不足や周辺住宅地価格との均衡から、地価は強含み傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内の住宅地域であるが、特に保戸野・千秋・手形地区との代替競争関係が強い。主な需要者は市内
に居住若しくは勤務する一次取得者が多く、他所からの転入者は少ない。河川や丘陵地、ＪＲ線路に囲まれ、里道・小
路の多い雑然とした街並みであるが、市街地中心部の供給不足の影響を受けて地価は上昇傾向である。土地は１，５０
０万円程度、新築戸建は３，５００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し
て求めた理論的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性や利便性等が重視される住宅地域であるため、土地価格に
見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表
標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秋田 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,900 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[101.0]		 100
[150.0]		 [103.0]
100		 51,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住環境の良好な人気エリアが地価を押し上げ
ており需要の二極化が拡大している。７月の
記録的大雨により秋田駅周辺の中心部一帯が
冠水した。

中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、
地域要因に格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調秋
田Ｊ
-11		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ｒ０５調秋
田Ｊ
-17		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西10m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ｒ０５調秋
田Ｊ
-19		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東10m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｒ０６公秋
田Ｇ
-9		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東8.4m市道
、中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,706  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  65.0]		 100
[  91.8]
42,522 		 100
[  89.0]
47,778 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
49,200 
b (　           ) 
20,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  60.0]		 100
[  70.7]
49,177 		 100
[ 102.8]
47,838 
49,300 
c (　           ) 
46,676  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
47,997 		 100
[  91.8]
52,284 
53,900 
d (　           ) 
28,194  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
34,490 		 100
[  69.3]
49,769 
51,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,400 円／㎡]  



秋田 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,444,224 
648,760 
2,795,464 
2,387,640 
407,824 		 （　0.9692）
395,263 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      8,066,592 円　　　　（　     28,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.34 Ｗ2 208.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   286 ㎡      8.8 m x   34.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 敷地内に５台分の平面駐車場を備えたＤＩＮＫＳ向け（平均専有面積約４７㎡×４戸）のアパートを想定した。 ⑦有効率　  90.5 ％
の理由		 内階段・廊下等があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
104.34 
90.5 
94.40 
1,442 
136,000 		 1.0  136,000 
1.0  136,000 

 2～ 2		 住宅
104.34 
90.5 
94.40 
1,483 
140,000 		 1.0  140,000 
1.0  140,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.68 
90.5 
188.80 

276,000 		 276,000 
276,000 
⑨年額支払賃料        276,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,312,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     188.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,312,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       177,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,374,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           276,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,622 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          276,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          67,202 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,444,224 円　　　　（　        12,043 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５調（賃）
秋田Ｒ
　　　　-1		 1,732  
(   1,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,506 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,474 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,442 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-1		 1,312  
(   1,310) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,458 
c Ｒ０６公（賃）
秋田Ｇ
　　　　-3		 1,285  
(   1,256) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]
1,459 
秋田 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 151,500 円  　　　　     30,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 106,560 円  　　　        3,552,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      242,400 円  　　　　     30,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        90,900 円  　　　　     30,300,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,300 円  　　　　     30,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         648,760 円　（　　　　　　         2,268 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     208.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,387,640 円  
（　　　　　         8,348 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,444,224 円      
②総費用 648,760 円      
③純収益　①－② 2,795,464 円      
④建物等に帰属する純収益 2,387,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 407,824 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 395,263 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,382 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,066,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市千秋中島町４４８番７
 4100000103353-0000
2 　秋田市千秋中島町５１７番
 4100000103384-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考