別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　千田　幸紀   TEL.
鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 74,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市東通５丁目１２番５
｢東通５－１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 秋田

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整然とした街並みで、利
便施設への接近性も良好な住
宅地域		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅南東方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 令和５年７月の豪雨により駅東地区が広く水害を受けているが、当地域は住宅品等及び利便性で住宅需要は旺盛
で、供給も少ないことから住宅需要の回復は早く、地価は今後も上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、駅東地区を中心に、市街地に位置する住宅地域全域。需要の中心は市内に居住又は通勤する一次取得者
層が中心。昨夏の豪雨により被害を受けた住宅があるものの、区画整然とし、秋田駅や小中学校・商業施設が徒歩圏内
で利便性も高いことから、元来住宅人気の高い地域で、住宅需要の回復も早い。土地は７０坪程で１，８００万円程度
、新築戸建住宅は４，０００万円台が需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパートも見られる地域であるが、大部分が地主の遊休資産の活用であり、建築費の上昇や空室等が見られる供給過剰
の中で、更地を取得してからのアパート経営は投資採算性が厳しいことからも、収益価格は低位に試算されたと考える
。快適性を重視し、自用目的での取引が中心であることから、本件では、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑
定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　秋田（県） -10             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     73,600 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 水害を受けた一部地域の取引停滞があるもの
の、低金利・優遇税制等が下支えとなり、秋
田市街地の利便性の高い地域から住宅需要は
持ち直している。

水害被害を受けた住宅があるものの、住宅品
等、利便性から市内有数の人気住宅地であり
、住宅需要の回復力が早く、地価上昇傾向は
続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｇ
-21		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
東4m、角地
２中専

(60,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｇ
-26		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東16m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c Ｒ０６公秋
田Ｕ
-21		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
南6m、角地
２中専

(60,200)
d Ｒ０６公秋
田Ｇ
-28		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.8m市道、
北3.6m、角地
１低専

(50,80)
e Ｒ０５調秋
田Ｋ
-22		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
２住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,340  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
71,719 		 100
[  97.0]
73,937 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
75,400 
b (　           ) 
86,344  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
86,852 		 100
[ 119.6]
72,619 
74,100 
c (　           ) 
72,326  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
71,834 		 100
[  99.0]
72,560 
74,000 
d (　           ) 
66,429  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.7]
62,790 		 100
[  84.7]
74,132 
75,600 
e (　           ) 
64,878  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 121.2]
62,213 		 100
[  84.1]
73,975 
75,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     74,800 円／㎡]  



秋田 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,572,034 
818,380 
3,753,654 
2,962,880 
790,774 		 （　0.9692）
766,418 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     15,641,184 円　　　　（　     55,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.87 Ｗ2 251.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   281 ㎡     19.5 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ、専有面積約３６㎡、６戸のアパートで、敷地内には平置駐車場６台を配置。 ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 内階段・廊下等があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.87 
87.2 
109.73 
1,643 
180,000 		 1.0  180,000 
1.0  180,000 

 2～ 2		 住宅
125.87 
87.2 
109.73 
1,668 
183,000 		 1.0  183,000 
1.0  183,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
251.74 
87.2 
219.46 

363,000 		 363,000 
363,000 
⑨年額支払賃料        363,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,356,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     219.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,356,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       235,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,480,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           363,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,449 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          363,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          88,385 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,572,034 円　　　　（　        16,271 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-1		 1,754  
(   1,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,754 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,679 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,643 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
秋田Ｒ
　　　　-1		 1,732  
(   1,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,736 
c Ｒ０５調（賃）
秋田Ｒ
　　　　-3		 1,501  
(   1,499) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,547 
秋田 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 188,000 円  　　　　     37,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 141,480 円  　　　        4,716,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      300,800 円  　　　　     37,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       112,800 円  　　　　     37,600,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,600 円  　　　　     37,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         818,380 円　（　　　　　　         2,912 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     251.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,962,880 円  
（　　　　　        10,544 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,572,034 円      
②総費用 818,380 円      
③純収益　①－② 3,753,654 円      
④建物等に帰属する純収益 2,962,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 790,774 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 766,418 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,727 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,641,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市東通五丁目１２番５
 4100000198927-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秋田 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秋田 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.
鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 73,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秋田市東通５丁目１２番５
｢東通５－１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 秋田

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 秋田駅東地区にあっては中心
部南寄りに位置する区画整然
とした住宅地域		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ秋田駅南東方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 人気地区で品薄状態なことから、地価上昇が顕著な地域である。昨夏の豪雨被害の際には需要減退等を懸念する
声も聞かれたが、思ったより回復は早く、地価は率の鈍化などはあっても今暫く上昇継続と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は駅東地区を中心に市中心部近郊の住宅地域。当県にあっては地価水準が高く総額的に高所得者層が中心だ
が、近年は画地分割等の小規模物件に一次取得者の参入も多い。昨夏の豪雨被害の際には、需要減退を懸念する声も見
られるなど市場は一時様子見状態にあったが、人気地区で品薄状態なこともあり需要の回復は比較的早い。土地は８０
坪程ならば２千万円前後、新築戸建住宅は４千万円台が需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅も見られる地域ながら、アパートは供給過剰気味で採算性が低下し新規供給は遊休地活用等が中心であり、戸
建住宅等としての自用目的が取引の中心である。比準価格は、代替競争関係が強い駅東地区住宅地域の事例を採用し求
めており、現下の市場性を反映し実証的である。当地域は収益性より居住の快適性を重視する住宅地域であることから
も、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　秋田（県） -10             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     73,600 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少や建築費上昇、一部地域には豪雨被
害の影響などの懸念材料はあるが、低金利や
県内経済の持ち直しを背景に、市内の住宅需
要は概ね堅調。

豪雨被害による市場様子見等から、年間上昇
率の鈍化は見られるが、少なくとも前期半年
間は、需要旺盛な一方で品不足の状態等を反
映し地価上昇。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 秋田 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公秋
田Ｇ
-26		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東16m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b Ｒ０６公秋
田Ｇ
-21		 秋田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
東4m、角地
２中専

(60,200)
c Ｒ０６公秋
田Ｕ
-16		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
西4m、準角地
１住居

(70,200)
d Ｒ０６公秋
田Ｕ
-21		 秋田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
南6m、角地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,344  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
86,005 		 100
[ 120.8]
71,196 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
72,600 
b (　           ) 
75,340  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
70,884 		 100
[  98.0]
72,331 
73,800 
c (　           ) 
38,350  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.1]
45,976 		 100
[  64.3]
71,502 
72,900 
d (　           ) 
72,326  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
71,694 		 100
[  98.0]
73,157 
74,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,600 円／㎡]  



秋田 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,475,966 
820,912 
3,655,054 
2,986,520 
668,534 		 （　0.9692）
647,943 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     13,223,327 円　　　　（　     47,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秋田 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 133.33 Ｗ2 266.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   281 ㎡     19.5 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全６戸の共同住宅（１ＤＫ、専有面積約３４．７８㎡）・駐車場６台を想定 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 内階段、内廊下があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
133.33 
78.3 
104.34 
1,683 
175,604 		 1.0  175,604 
1.0  175,604 

 2～ 2		 住宅
133.33 
78.3 
104.34 
1,717 
179,152 		 1.0  179,152 
1.0  179,152 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
266.66 
78.3 
208.68 

354,756 		 354,756 
354,756 
⑨年額支払賃料        354,756 円　×　12ヶ月　＝　       4,257,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,257,072 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       230,854 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,386,218 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           354,756 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,370 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          354,756 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          86,378 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,475,966 円　　　　（　        15,929 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５公（賃）
秋田Ｒ
　　　　-4		 1,689  
(   1,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]
1,728 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,683 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
秋田Ｒ
　　　　-1		 1,732  
(   1,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]
1,736 
c Ｒ０５調（賃）
秋田Ｐ
　　　　-1		 1,754  
(   1,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,703 
秋田 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 189,500 円  　　　　     37,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 138,512 円  　　　        4,617,072　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      303,200 円  　　　　     37,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       113,700 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,900 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         820,912 円　（　　　　　　         2,921 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     266.66 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,986,520 円  
（　　　　　        10,628 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,475,966 円      
②総費用 820,912 円      
③純収益　①－② 3,655,054 円      
④建物等に帰属する純収益 2,986,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 668,534 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 647,943 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,306 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,223,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秋田 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秋田市東通五丁目１２番５
 4100000198927-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考