令和6年1月12日　提出 女川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   女川 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 9,030,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牡鹿郡女川町女川２丁目８番２ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 店舗 Ｗ2 店舗、飲食店、金融 機関等が集まる駅前 商業地域 西19m町道 水道、下水 女川 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により整備 されたＪＲ女川駅前の商業地 域 街 路 １９ｍ町道 交通 施設 女川駅南東方 200m 法令 規制 商業 (80,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 テナント型商店街や地元市場を中心とした駅前の土地区画整理による商業地域で、コロナ禍の緩和による人流の 回復で店舗等の新規出店も徐々に見られ、今後地価は横ばいかやや上昇基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は女川町及び石巻市東部の普通商業地域並びに住・商混在地域一円と判定した。主たる需要者層は地縁的選 好性を有する地場中小企業や個人事業主が挙げられる。震災後に区画整理事業で整備されテナント型商店街や地元市場 を中心として店舗、金融機関や役場新庁舎が集積し繁華性は向上。人口減少等の問題はあるがコロナ禍の緩和で商況は 回復基調であり需要は横這いかやや上昇基調。不動産取引が少なく需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 震災後の区画整理によって再建された駅前商業地域で店舗、飲食店、金融機関等が集積しているが、自用店舗での営業 が中心であり、賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は近隣での取引事例 は少ないが、類似地域内の代替競争関係にある信頼性の高い取引事例を採用しており実証的且つ客観的である。よって 、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　女川（県） 5-1             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢に起因する円安進行、物価高騰及び 供給制約はあるが、コロナ感染症の５類移行 で従来の経済活動が可能となり景気は回復基 調。 少子高齢化や人口減少の傾向はあるがコロナ 禍の緩和による人流の回復で店舗等の新規出 店も徐々に見られ、商業地の需要は横ばいか やや増加基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％