令和6年1月13日　提出 女川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   女川 -4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 5,240,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牡鹿郡女川町旭が丘２丁目１０番２ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 東6m町道 水道、下水 浦宿 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   180 ｍ、南   140 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に造成された住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 浦宿駅南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,80) ⑤地域要因の将 　来予測 旭が丘地区の住宅団地として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。住宅地需要は区画整然 とした新市街地に移行、当地域の価格水準は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、女川町全域の住宅地域。主たる需要者は、世帯分離を行う居住者や地縁・血縁関係者。町内では、震災 後整備された町有地の分譲・貸付が継続する等、超過供給の状態が継続。住宅地需要は、町役場や小中学校等の集積す る新市街地に移行しており、新興住宅地域間においても選好性に格差が生じている。当地域は、震災以前に造成された 住宅団地であり、住宅地需要は低調。取引件数が少ないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ旭が丘団地に位置し、取引目的は自用が中心である。災害公営住宅等を除けば賃貸物件は殆ど見ら れず、賃貸市場が成立しておらず、収益価格の試算は断念した。当該地域は居住の快適性が重視される地域であり、自 用の取引が中心であることから、取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給動 向も検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　女川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [107.1] [102.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 女川町の人口減・高齢化傾向は継続。コロナ 禍以降、自然環境に着目した住宅地需要も一 部見られたが、地縁・血縁関係者による需要 が中心。 丘陵地に造成された住宅団地。浦宿橋の完成 により、町内中心部へ向かう車両動線は変化 するも、当団地への影響は現時点では顕在化 していない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％